依据长江证券(000783,股吧)拔取的140家上市房企分析显示，上半年房地产行业整体销量连续上升。房企上半年销售商品与提供劳务收到的现金达6674.55亿元，同比增长56.47%；预收账款1.08万亿元，同比增长33.54%。
多家房企成绩大涨背后的一个共性：权益销售大增，房企轻资产之路从而浮出水面：增加小股操盘项目数目、主动进行资产证券化等等已成为房地产行业的多元表象。跟随房企金熔化符号的晴明化，不好看出背后拿地、开发形式的变化。
但是，因销售、结转大幅增长，上市房企周转加速，资产周转次数同比上升15.98%；整体杠杆率虽稳中有降，但仍处于高位。但受地价增速跑赢房价吞噬毛利空间影响，上市房企报告期内的整体毛利率29.99%，降幅扩展至2.69%，另外协作开发增多激发一部分股东损益占比上升，带动净利润率降幅扩展至2.62%。最后，受净利润率和杠杆率下降影响，上市房企整体净资产收益率（ROE）同比下滑0.36个百分点至4.02%。
分析师朱一鸣分析以为，净利率下滑也许是协作项目增多引发的。一部分股东损益增加，不一样权益比重的项目盈利能力不一致，净利率指标未必能真实体现房企的盈利情形。
对此，万科总裁郁亮此前表示，因为权益销售摊薄企业收入，净利率不能够代表企业盈利能力，看净资产收益率也许更好些。
房企成绩差距拉大
受销售端回暖带动，成绩增长的房企数目由去年同期的59家上升至78家。在增长空间收窄、竞争日渐激烈的背景下，行业分化趋向慢慢加重：一方面，因为融资、运营能力较弱，小型房企成绩体现欠安，在损失企业中占比高达76%；另外一方面，龙头房企通过内生、内涵等方法做大做强，市场份额连续上升。
这其中“权益销售”值得关注。依据公布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜，旭辉销售金额首度冲进20强，较2015年凌驾10名，与2013年对比更是大幅跃升20名。据8月中旬召开的旭辉成绩公布会透露，旭辉在项目操盘采用“合伙人”制度，成为旭辉成绩大幅增长最有力的杠杆。旭辉2016年上半年应占销售总权益为55.4%，旭辉应占合同销售153亿元，“合伙人”带来额外的123亿。
合伙人制就是小股操盘，万科也是深谙此道。从万科上半年在售项目看，其位于上海闸北不夜城板块的万科翡翠雅宾利项目完成销售金额35.82亿元，为万科成绩的提高起到重要用处。而该项目恰是万科在去年11月操作并购的一个重大项目——原上置集团旗下的绿洲雅宾利项目。
万科依仗较强实力在成交金额上完成50%的增长，据万科内部人士透露，万科的小股操盘有时候是前期先“小股”，后期逐步增加股份，假如项如今景好，不消除大股操盘的做法。上半年销售金额进入前三名的融创，最近两三年以并购方法获得很多上海项目，融创目前的并购手段渐趋成熟，它会与每家企业签一个协作条目，或许说对赌协议，关于被收购方而言，或有被全盘收购的风险，但关于融创自己而言，则是通太小股操盘的方法，或全盘收购，或权益并表增加权益收入。
分析指出，城市布局成为房企当下销售排名的主要缘由，朱一鸣指出，将来，跟随房企小股操盘、协作和代建项目比重逐步增多，规模和品牌房企销售权益的下降将成为一种趋向。
以融信为例，融信首席财务官曾飞燕透露，融信没上市之前，很多协作项目都没有并表，所以负债率特别高，在上市以后会重视优化资产构造，权益并表的项目增加了。所以，房企为了下降负债率，也更乐意权益并表。
洗牌预兆：销售权益大增
因为上半年高销售高结转带来的大批现金流，上市房企整体现金流有所好转，短时间偿债能力货币资金/（短时间乞贷+一年内到期长债）提高至1.40，经营性现金净流量也由负转正；资产负债率则同比下降0.15%至75.19%，扣除预收账款的真实负债率下降1.51%至52.10%。
依据公布的《销售权益榜》可见，1-8月份，前十下降28%，万保金招权益比例皆在7成。TOP10的门槛为481亿元，差值最为显著，较流量榜低190.3亿元，下降幅度达28.3%；TOP20的门槛为306.5亿元，较流量榜下降43.9亿元；TOP50和TOP100的门槛分别为159.8亿元和81.4亿元，较流量榜下降29.8亿元和4.7亿元。
从2016年1-8月权益销售金额TOP100企业的权益散布来看，销售权益95%-100%的企业占比51%，90%-95%的企业占比18%。整体来看，权益比90%以上的企业占了近7成。可见，尽管企业之间进行项目协作的情形已经特别广泛，但企业所持项目标整体权益依然较高。将来，跟随房企小股操盘、协作和代建项目比重逐步增多，规模和品牌房企销售权益的下降将成为一种趋向。
在权益占比大于95%的房企中，主要分为两类：一类是恒大、绿地、中海等龙头企业，尽管整体销售规模很大，但具有极强的资金实力；另外一类是还没有全国化扩大的非上市房企，这些房企多为区域型的龙头房企，因为在该区域的资源禀赋，获得项目和独自操盘的能力都较强，如融侨、建业、升龙、金辉等；销售权益90%-95%的房企以中国铁建(601186,股吧)和越秀等国企为主，这类企业资金实力和操盘能力较强，近年在一线城市拿地以协作方法占多数，但整体项目权益依然较高；销售权益70%-90%的房企主如果如融信、新城、中骏等近几年从区域走向全国化的房企，在区域深耕的同时，通过协作的方法进入一些新城市，下降拿地本钱和扩大风险；销售权益50%-70%的房企大部分都是协作、代建比例较高的，这些房企基于迅速扩大的需求，而且资金的应用能力较强，协作、代建的项目较多，好比像融创、朗诗、旭辉等。
