8月2讯：“地王”制造者面临多方政策收紧
今年以来，部分一二线城市土地市场高价地频出，“面粉贵过面包”现象成为常态，7月份甚至被称为“地王月”。有鉴于此，近期证监会、领土部等部门特别传出针对土地市场的政策收紧信号，上海、南京、合肥等地也陆续出台了有关收紧政策。业内人士分析以为，综合多种因从来看，一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。
现象 多个城市“地王”频出
上半年，多个城市土地市场高价地频出，进入下半年今后，这类行情仍在延续。据《经济参考报》记者不彻底统计，仅仅7月份下旬，上海、合肥等城市土地市场已经连续出现多个“地王”。
7月29日，合肥市针对6幅地块进行拍卖，吸引了数十家房地产企业参加，当日土地出让金收入达到63亿元。其中合肥高新区、庐阳区和新站区陆续诞生三个“地王”，最高溢价率达到330%。
同日，上海市杨浦区新江湾城一宗地块以总价31.55亿元成功出让。经业内测算，该地块成交楼板价52840元/平方米，溢价率51%。剔除公共设施、保证房和矜持部分，可售部分实际楼板价达到92506元/平方米，被业内称为上海新晋单价“地王”。另在此两日前的27日，上海市出让浦东新区一宗地块，最后被金地集团以88亿元总价竞得，溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米，成为今年以来上海土地拍卖的单幅土地总价“地王”。
另外，7月28日，武汉出让8宗土地，最后除一宗地块遭受流拍外，另外7宗地所有成功出让，总出让价款77.15亿元。其中，064号地块被碧桂园以25.31亿元总价、溢价289%的价值竞得，超出2万元/平方米的楼面地价也让该地块成为武汉新的单价“地王”。
所以，7月份被业内称为土地市场的“地王月”。据市场统计数据，7月后半个月，不只仅是南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出，还有武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市前后诞生12个单价或总价“地王”。
土地市场竞争激烈，房地产企业拿地金额也相应大幅上涨。来自华夏地产研究中心最新统计数据显示，包含保利地产、万科、华润置地、碧桂园、恒大集团等30大标杆房企今年前7个月共计拿地金额高达3967.77亿元，对比2015年同期的2441亿元上涨幅度达到了62.5%。
政策 多方加码土地出让限制
8月1日，市场消息传出，某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确：关于2015年三季度今后拿地且土地本钱太高的项目，原则上不参与；该行还要求增强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超出土地本钱的60%，其他房企则不超出50%；另外，原则上不参与2015年三季度今后拿地本钱太高的项目。
对此，易居研究院副院长杨红旭分析以为，“房地产去库存，重点在三四线城市；房地产去杠杆，重点在热点城市的个人投资者与‘地王’制作者。”他以为，应当亲密关注房地产金融链条的渐紧。
事实上，从资金泉源限制“地王制作者”已经初现端倪。日前，证监会在一次内部会议上表示，房地产企业通过再融资添加流动资金将遭到严厉限制，再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能够用于拍地和偿还银行贷款。
另外一方面，多个地方政府也正在有针对性的调整土地政策，特别“地王”频出的热点城市，调整政策以收紧为主。上海市发改委主任沈晓初日前表示，下半年，上海将在严厉实施限购和差同化信贷税收政策、果断克制投资投契性需求的同时，加速调整土地供给构造，提升住宅供地比例，加速商品住房土地供给节拍。
在此之前，南京市针对土地市场推出了“熔断机制”：土地现场竞价一旦超出最高限价，地块将被流拍。业内分析以为，南京此举相同是希望房地产企业理性拿地，最后达到克制地价的用处。
“地王”频出的合肥市日前也推出了标准国有经营性建设用地出让举动的政策，详细内容包含：单宗土地出让价款初次缴纳比例不得低于50%，闲置土地满两年无偿收回，欠缴土地出让价款、闲置土地等未处理前不能够再拿新地等。
不只如此，因为一二线土地市场高价地频出，领土部土天时用管理司在6月中旬重申了“异常交易地块”的上报立案制度，要求地方领土部门明确异常交易地块的上报范围、方法、要求、刻日等，省级领土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行催促和约谈。
趋向 土地市场热度或将回落
领土部有关负责人告知《经济参考报》记者，近期，南京、合肥等部分二线热点城市出现房屋销售火爆现象，土地市场进而出现连续高价成交的情形，究其缘由，一方面是在货币宽松政策影响下，房企的融资本钱降低，资金富余；另外一方面，在整体经济构造转型过程当中，新产业发展不也许一挥而就，各级政府面对较大的财务压力，土地出让收入成为政府阶段性创收的主要起源。另外，部分国企迫于行业整合压力，也促进了过度竞争拿地的局势。
该负责人表示，今年以来，在房地产销售市场回温暖基建投资拉动下，全领土地市场整体出现“总量稳固、区域调整、价钱下行”的运转态势，坚持“慢慢回稳”的运转方向。全国房地产用地市场仍处于大周期连续低迷后的“修复期”，如今供求整体上仍处于“弱均衡”阶段，但不一样层级城市体现各别。
华夏地产首席分析师张大伟分析以为，因为房地产企业之间竞争激烈，“不只仅企业的拿地金额显著上涨，土地价钱也创了历史最高纪录，平均拿地价钱上涨幅度达到了31%。并且缘由是一线城市供给削减，实际拿地本钱涨幅更高”。他以为，关于将来市场而言，这些标杆房企缘由是拿地本钱广泛增加，将来房价一旦进入调整周期，极也许面对庞大的销售困难。
张大伟告知《经济参考报》记者，“从2015年开始房企出现了增收不增利润的广泛现象，而如今的高地价正在进一步透支房企的利润。尽管今年以来全国一二线房地产市场销售回暖，但更多三四线城市仍然处于调整过程当中，以价换量的行情还在连续”。所以，土地储备充分的企业，下半年拿地动作将趋于谨严。事实上，据《经济参考报》记者了解到，如今金地集团、融创中国等企业已经开始削减拿地规模。
中领土地勘测规划院地价所所长赵松告知《经济参考报》记者，地价走势的变化与如今宏观经济背景及不动产市场情况基本吻合。赵松分析猜测，综合多种因素，三季度全国地价整体坚持平和上升的态势，房地产市场连续分化，升温或回暖的城市范围向三线热点城市扩展；一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。
