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广州:2017楼市核心调

栏目:商业发展    来源:互联网    作者:醉言    发布时间:2017-01-12 13:07

本周,东莞公布2017年政府工作报告时强调,今年东莞将持续落实房地产调控政策和住房限购政策,这也意味着今年东莞限购政策不会放松;楼市、土地市场走向不晴明,东莞的土地收入预算也下降至119亿元……这一切都表示,2017年楼市如2016年一样炽热的也许性极低,房价也不也许如2016年般迅速上涨。

与此同时,因为看好东莞楼市,大批外来品牌房企进入东莞,将推进东莞楼市进入品牌时期。在供给量大增、成交量下降的预期下,竞争非常激烈,开发商进入高周转开发形式,以价换量、房价高位分化调整在所不免。

现象:品牌房企逐鹿东莞

话你知:自去年开始,品牌房企在东莞楼市的影响力逐步扩展,在商品房成交额、市场份额、土地市场傍边都占领大头,东莞本土中小企业面对出局。在外来房企的冲击下,并购、协作将成为楼市主流,东莞房地产市场将重新洗牌。

现象一:去年商品房销售额前十名外来房企占七席

去年东莞楼市成交非常炽热,然而这些成就傍边,品牌房企占领了庞大的份额。据东莞华夏研究部监测数据统计显示,2016年东莞商品房销售成绩排名中,万科地产以158亿元再次刷新历史纪录,连续8年市场第一;碧桂场地产成为东莞第二个冲破百亿的房企,虽然与万科仍有20亿元的距离,但其成绩增长迅速,同比2015年增长87%,体现碧桂园在莞扩大规模陆续增大。本土龙头老大光大地产持续排名第三。而恒大地产则反超金地地产排名全市第四。其他五家进入前十名的房企为新世纪地产、保利地产、和记黄埔地产、鼎峰地产和卓越集团。在前十名傍边,七家为外来品牌房企,剩下三家则是在东莞本土资金实力雄厚的本土品牌房企。

同时,东莞华夏研究部监测数据还显示,2016年东莞商品房销售金额排名前十的房企总销售额共计652.50亿元,占全市总销售额的44.06%,市场集中度同比去年略有提高。

约40家房企缴税达亿元以上

去年也是外来房企进入东莞瓜分东莞市场“蛋糕”最显著的一个年份。数据显示,去年东莞楼市中出现商品房签约的房企有288个,同比2015年增加17个。从成绩增长情形来看,2016年过半房企销售成绩同比大幅增长,其中四成房企的商品房销售金额同比翻了一倍。

房企销售金额可观相同体目前缴税上。日前,在东莞2016年度总结大会公布的成就单傍边,共有94家企业缴税达亿元以上,其中40家为房地产有关企业(项目公司)。记者发现,万达、万科、光大、保利、碧桂园、恒大、金地等品牌房企均榜上著名。其中万达、万科、光大、碧桂园等多家房企旗下不一样的项目子公司更是单独进入缴税亿元榜单,如万达的东城万达、万科的万宏地产等都分别以项目公司的身份单独进入了榜单。

现象二:去年商住地拍卖超九成被外来房企拿下

在土地市场上,外来品牌房企相同来势凶悍。据瑞峰优慧垛数据中心统计,2016年共有17个房企在东莞拿地,碧桂园、华为集团、时期地产收获最多。该数据中心有关人士介绍,标杆房企拿地凶悍,碧桂园集中在城区和大石龙布局,时期地产集中在邻近惠州的价钱相比较低洼的区域,融创集团和北大资源则更重视临深片区,上海阳光城和保利集团则侧重在城区拿地。恒大集团集中在东北、水乡片区拿地等。

去年土地市场傍边,外来房企拿地超9成,当地房企则相形见绌,东莞本土中斗室企面对“出局”;东莞楼市新一轮洗牌出现,强者越强,后市将成大品牌房企的天下。

合富光辉(中国)东莞发展研究部以为,外来品牌房企入莞夺地,本土房企难以对抗。跟随东莞地铁、城轨的开通,莞深融城加速,看好东莞房地产市场,外来品牌房企集中入莞夺地成为现实。

核心:主城区或制品牌房企厮杀主沙场

话你知:东莞楼市进入“诸侯争霸”时期,品牌房企之间的厮杀也将非常激烈。其中沉静多年的主城区在今年将有大批新品入市,大部分为品牌房企开发的楼盘。在主打当地购房需求的2017年,主城区楼市也将成为品牌房企争霸的主沙场。

核心一:万科、碧桂园势均力敌 厮杀激烈

2016年万科、碧桂园的夺冠之争以万科抢先20亿元获胜,2017年的“万碧之争”已经开始,相同是东莞楼市最关注的话题之一。据东莞华夏研究部不彻底统计显示,今年万科和碧桂园的住宅潜在推货量均超出百万平方米。其中万科估计推货的项目达10多个,主要集中在松山湖片区、城区和虎门。而碧桂园估计有新房销售的项目或将达到20个,布局东莞全城。2017年“万碧之争”厮杀将非常激烈,特别在松山湖片区将出现“贴身搏斗”。

合富光辉(中国)东莞发展研究中心总经理李旺盛以为,从将来两年的潜在供给量来看,万科、碧桂园两家房企货量齐头并进,关键在于2017年能够开盘销售的量有多少,考验了房企的开发速度与定价,还有今年会不会收购或许联合开发一些现成的项目,所以目前还不能够彻底判断谁能做老大。然而有一点能够确定的是,今年将真正进入万碧激烈的夺冠之争。

与此同时,今年融创、时期、银河、卓越等诸多品牌房企新盘纷纷出现入市,市场也将进入品牌竞争时期,东莞华夏以为,在需求方沉着和投资方理性谨严的形势下,各房企间竞争局势或更加激烈。

核心二:城区将迎“供给井喷” 公寓去化压力剧增

今年临深片区虽然还是供给主力,但中心城区迎来“供给井喷”更值得关注。遭到楼市调控政策影响,今年楼市唱配角的将是当地购房者,所以,临深片区的关注度下降,而主打当地客的中心城区楼市将成为今年楼市的主沙场之一。

据东莞华夏监测发现,今年城区将有多个新盘入市,分别包含万科中天城市、金地艺境水岸花圃、凯晟景园、城南四季、阳光城寰宇商务中心、碧桂园东江月、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、万科城市财富第宅等项目。记者了解到,加上今年已经在售的碧桂园两大新盘,和潜在供给的卓越、星城等三旧改造项目,在今明两年时间内,主城区的供给量将特别大。

可是,从产品角度看,今年城区供给傍边公寓产品仍占大头,约有5千套左右,加上如今库存2千套,今年城区公寓待售货量庞大,去化压力剧增。

变化:房价高位分化回调

话你知:品牌房企大举进入东莞楼市,给东莞楼市带来一次新的洗牌。同时也给东莞楼市带来创新和提高。“群雄争霸”之下,为削减土地本钱,协作开发形式或成为主流,开发商也将进入高周转开发形式,房价回归理性,出现高位分化回调。

变化一:拿地方法改变

影响:协作开发或成主流

合富光辉(中国)东莞发展研究中心介绍,在去年的土地市场上,“黑马”华为荣居第一,碧桂园居第二,时期地产、北大资源、融创等纷纷拍地。但成交金额排名首位的万科地产却未通过招拍挂拿地,而是通过整体收购的方法拿下东莞多个项目。

跟随土地市场竞争日趋激烈,拿地本钱增加,开发商转为通过量种方法拿地。其中三旧改造、协作开发、并购房企等都成为拿地的有益方法。东莞华夏介绍,跟随愈来愈多大房企进入东莞抢地,中斗室企拿地变得更加艰苦,又因东莞土地供给有限,土地市场竞争激烈,一些在东莞扎根已久的大牌房企通过招拍挂拿地量也有所削减。在这类形势下,收并购成了房企提高成绩利器,估计2017年这类房企收并购现象会更多。

变化二:产品、营销提高

影响:楼市进入品牌时期

外来品牌房企进驻东莞抢食“蛋糕”,对中斗室企而言,态势严格。东莞华夏介绍,今年入市的品牌项目傍边,之外来品牌房企开发占多数,除原本的万科、碧桂园、保利、恒大外,市场将新进多个外来品牌大鳄,如融创、时期、鲁能、银河等。

从潜在供给来看,潜在新增供给量靠前的分别是碧桂园、万科、保利、金地、卓越等,全国一线品牌房企占领荆棘铜驼,总推货量约485万平方米,东莞楼市将进入“品牌时期”。东莞华夏以为,届时品牌房企也会给东莞楼市带来更多创新的事物,包含产品、营销和服务上的创新和提高。

变化三:高周转开发形式

影响:开发商加速推货

在供给量方面,瑞峰优慧垛介绍,估计2017年东莞商品住宅可售货量达1220万平方米,整体可售货量供给仍然庞大,在政策仍严的环境下,市场面对更加重烈的竞争;估计2017年年关东莞全市库存及消化周期会慢慢上升。同时,业内人士分析,2017年成交量回调也许性较大,同比或下滑20%~30%。

东莞华夏研究部分析以为,今年开发商纷纷开启高周转开发形式,除过上述缘由外,还有以下几方面缘由。第一,2017年万科、碧桂园的住宅供给量均超百万平方米;第二,近两年众多品牌房企出手拿地,估计今年上市的品牌房企项目较多;第三,很多在2016年受东莞控规调整影响未能入市的项目,将在2017年陆续入市;第四,近两年东莞楼市火爆,很多房企资金回笼优越,有益于推进新地块的开发。第五、跟随众多品牌房企进驻,越往后走竞争越发重烈,开发商抓住机会加速入市出货。

变化四:房价回归理性

影响:以价换量成趋向

房价房面,东莞华夏地产以为,跟随今年供给大幅上市,投资预期转淡而致使深圳投资需求削弱,而莞深自住需求则遭到高房价克制,后市需求缺乏,库存连续上升直至供求关系慢慢趋向均衡;各大品牌房企冲刺新高的成绩目的,以价换量成为霸道。部分品牌开发商、货量充分有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目会领降市场,率先理性回归,且带动整体市场价钱回归理性,高位分化调整是今年的主调。

政府声响:

今年楼市调控不放松 土地收入预算削减

在本周正在进行的2017年东莞“两会”上,今年东莞政府工作报告中明确提出,增进房地产安稳健康发展,树立健全住房保证系统,落实房地产调控和住房限购政策,加速非住宅商品房去库存等。从中能够看出,今年东莞楼市调控政策不会放松,房价更不也许像去年一样非理性的上涨。

与此同时,遭到楼市限购政策影响,来年的土地市场形势相同不晴明。东莞今年土地出让收入预算也比去年土地出让收入削减了176亿元,仅为119亿元。东莞市财务局局长罗军文对预算报告进行解读表示,2017年,全市政府性基金预算收入148.6亿元,削减53.9%,主如果受楼市限购政策影响,土地出让市场形势尚不晴明。其中今年东莞的土地出让收入预算为119亿元。据了解,去年的土地出让收入295亿元,比2015年大幅增加。可是,罗军文解释称,“这一方面是因为房地产市场炽热致使地价高企,另外一方面缘由是2015年有60亿元土地出让金结转到2016年支付。”

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