农村宅基地涉及农民切身利益，也关系农村社会稳定和经济发展全局，历来是党和国家关注的重点。“十三五”规划指出，要“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，并支持引导依法自愿有偿转让”、“激活农村要素资源，增加农民财产性收入”。
北京市农研中心2007年对北京11个区县58个村的调研结果显示，闲置农宅比例为1.34%。2014年，对北京6个山区区县的32个村开展的调研结果显示，闲置宅基地面积占到了5.3%。这表明，随着城市化的加速，闲置宅基地有增加之势。加快推动宅基地有效流转，既能让闲置宅基地发挥其应有作用，又能增加农民财产性收入。
第一，尽快完善宅基地流转的相关法规政策。目前，我国对农村宅基地使用权采取的是有限制流转的做法，即在本集体经济组织成员内部流转，并严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。根据我国《物权法》和《担保法》的规定，宅基地使用权不得用于抵押。根据“房地合一”、“地随房走”原则，宅基地上建造的房屋也不能用于抵押。现实中，随着城镇化的推进，有一些农民已经进城落户，宅基地闲置确实存在；宅基地隐形交易较多，卖给城市居民的交易也时有发生；为了解决农民融资困难，有些地方在进行农宅抵押试点。目前，尽管各地宅基地流转的做法不一，但都面临一个共性的问题，即缺乏上位法的支持。因此，应尽快修改、出台相关的宅基地法规政策，把宅基地流转问题纳入法制化、规范化的轨道。
第二，加快推进宅基地发证工作，促进宅基地有效流转。随着社会主义新农村建设的推进，越来越多的农村家庭选择从事非农产业，在扩大产业规模、调整产业结构时，经常遇到资金短缺问题。大多数农村家庭拥有的最大资产是宅基地，但根据现行法律，很难将宅基地进行变现，或通过抵押获得贷款。应开展村庄地籍调查，加快推进宅基地发证工作，为宅基地的有效流转提供基本前提。
第三，扩大转让对象范围，提高闲置宅基地的利用率。随着农业生产率的不断提高，大量剩余劳动力从土地上解放出来到城市就业，使部分宅基地闲置下来。与此同时，也有部分城市居民愿意到农村落户、创业，为此，应扩大宅基地转让的范围，允许到农村就业创业的城镇居民购买宅基地。这既有利于增加农民的财产性收入，也有利于新型城镇化的推进。为了保证农民的利益，可以规定本集体经济组织内部成员在同等条件下享有优先购买权。
第四，规范宅基地流转程序，建立高效有序的农村宅基地市场。目前农村宅基地市场建设基本上是一片空白。在宅基地市场建设中，要规范宅基地转让的程序，明确农村宅基地流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面的内容，合理分配宅基地转让在个人与农村集体经济之间的收益。
（首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系教授 赵秀池）
