本栏目灵感来源自 亿翰智库董事长 陈啸天
——亿翰智库2018年核心观点：
“行业降维淘汰 企业升维精进。”
亿翰研究社将围绕此主题进行扩展与深化，
带您一同深入解读lt;亿翰智库2018年度核心观点gt;
“跳出市场定式，走向产业，走向国际。”
引 言
房地产市场已经进入到转折的关键阶段，并从房企与消费者之间的单边市场转到政府与房企、房企与消费者之间的双边市场，即房地产行业从B2C市场向“B2C+B2G”双边市场拓展。与此同时，随着房企规模的提升和市场关系的转变，外加在中美贸易战的背景下，房企不应当仅满足于国内的单边市场，而要拓展到“国际+国内”双边市场。
一、B2C单边市场迈进“B2C+B2G”双边市场
一般来讲，房企左手从政府拿地、银行借钱；拿到以后，整合社会上的设计单位、策划单位、施工单位，把地盖成房子；随后右手把房子卖给消费者。
其中，左手端叫B2G，右手端叫B2C。以前房地产市场就是B2C市场，居民需求旺盛，房企只需要增加供给，企业规模就可以快速增长。
当下，随着房地产行业从增量时代步入到存量时代，行业需求规模萎缩是必然趋势。房企与消费者的单边关系无法进一步满足规模的扩张，这个时候B2G市场应声而出，企业要在满足政府需求，承担社会责任的基础上扩大规模。
1、B2C市场，红利犹在
虽然行业进入到了存量阶段，但是行业红利尚在，包括城镇化红利；旧城改造；城市更新；同时随着二胎政策的放开，未来人口红利依旧延续。其他还有譬如政策红利、拆迁红利等等，这些因素的存在使B2C市场即使进入到存量阶段，但是未来必然还可以维持相当长时间的巨大规模和体量，足以让头部企业以及具有竞争活力的企业生存。（具体详见《地产识维（四）丨四大红利让这个冬天没那么“冷”》）
2、B2G市场：政府与房企建立合作关系
（1）中美博弈下，
房企应兼顾国家和社会利益
随着经济发展、社会进步，当下国内的产业发展已不满足人们日常生活和社会进步的需求。“中国制造2025”这一概念的推出就是基于新一轮的科技革命和产业变革与我国加快转变经济发展方式形成的交汇，以及国际产业分工格局的重塑过程。
虽然房地产行业完成了财富的原始积累，推动了社会居住环境的改善和城市化的进步。但是，在中美贸易战的大背景下，尤其是中兴事件发生之后，我国的产业弱势顿时暴露开来，国家对于产业转型的迫切与日俱增。B2G路径的出现，对于房地行业在一定程度上是压力，又何尝不是一种机遇！如果房企不能解决政府当前所面临的痛点，不能满足政府之所需，不能为政府做实事，那未来也只能被政府的政策拒于门外。所以从B2C市场到B2G市场其实就是“关小窗，开大门”。
在新一轮的发展中，房企一定要兼顾国家和社会，从自身的利益中摆脱出来，融入到社会的大的体系之中，这样才会走的更远。
正是基于这样的因素，房企在兼顾B2C市场的同时，积极响应国家政策，参与到社会的产业建设中来，一边做产城、做特色小镇、做PPP；一边为住宅做配套设施，将自身利益与国家利益、社会利益相结合。
（2）专注产业和住房配套设施建设
所谓B2G，G是Government，其本质上是资源模式。如果说商业、文旅、养老等细分地产领域主要协调房企与消费者之间的关系，本质上属于B2C模式；那古镇开发、PPP、特色小镇、产城等本质上就是属于B2G模式！（住宅同样也属于B2G模式，因为住宅里面藏了户籍政策，我国的户籍政策具备优质资源如教育、医疗资源的分配使用权，所以住宅是资源属性）。
1）关注产业发展，PPP规模持续增长
时间跨入B2G时代，政府和房企之间的供给与需求关系得到关注。自2016年之后，特色小镇、产业新城、PPP、古镇开发……等等这些B2G模式，如雨后春笋般涌出。其中，从全国PPP入库个数来和开发投资额度来看，从2016年至2018年规模持续上升，受2018年调控政策影响，虽然全国PPP入库个数和开发投资规模有所下降，但始终处于高位水平。除此之外，政府加大对特色小镇的开发，在2017年审核通过的第一批特色小镇中，旅游类型的特色小镇占半数以上；在第二批通过审批的特色小镇中，历史类型的特色小镇有所增加。
2）全国土地供应增速降低，
住房配套设施建设逐渐完善
近几年，政府在供地给房企的同时，基本都会附加酒店建设、教育产业、长租公寓、产业建设、医疗健康等配套设施建设。在国家出台房地产调控的政策背景下，政府的土地供应建筑面积与政策导向相协调，尤其是自2014年后，房地产市场土地供应建筑面积一直维持在一个相对稳定的趋势里面，同时对土地出让的附加条件增多。也就是说，传统的房地产开发不能仅从企业利益的角度出发，想要获得土地，就要帮助政府建设城市，完善产业链建设，坚持以政府为导向。
从B2C到B2G，企业也正在从单纯的“拿地盖房”模式向注重“人”的体制转型。从单边市场进入双边市场，就是在开始慢慢帮助政府解决产业痛点（B2G），房地产业已经开始成为产业的载体。如果帮政府做产业，客观来说，承担了社会责任，和政府就不是对立面对面的关系，而是肩并肩的关系。房地产企业已经从解决企业单一自我价值成长，开始兼顾到国家和社会的利益，这才能真正意义上会推动房地产行业的基业长青、企业长存！
二、由国内单边市场走向
“国内+国外”双边市场
房地产行业经历了二十多年的发展，可以分为三个阶段，即：行业需求驱动企业成长阶段、竞争合作推动规模增长阶段和格局决定企业高度阶段。
1、国内市场：
行业集中度提升
催使国内市场无法满足房企
房地产行业的快速发展使其在国内生产总值的占比成为不可忽视的一部分，2018年上半年，全国商品房销售额占国内生产总值的16%，对GDP增长的影响持续增加。随着房地产行业的深化和调整，房企形成了强者恒强的局面，2018年8月，TOP10房企占全国商品房销售额的33%，较2017年底上升了9个百分点；TOP20房企销售额占全国商品房销售总额45%，较2017年底上升了13个百分点。房企集中度进一步提升。
房企集中度的提升推动资源、技术和人才等向规模房企倾斜，并且通过市场引导以及行业内部的洗牌，规模房企成为推动市场向前的主要力量，中小房企不得不通过转型、增加合作等方式寻求生存。未来随着集中度的继续提升，房地产会成为像能源、通信、家电等行业形成垄断局面。当集中度上升到一定程度的同时，国内单边市场就无法满足企业的需求，这个时候，“国内+国际”双边市场就会成为趋势。
2、国际市场：
中美博弈，房企有未来
经历过B2C市场和B2G市场路径的双重磨练，仍然保持竞争活力的房企，未来必将会转型为多元化的产业集团。当前中美博弈必然也会成为房企从国内到国际多元化的重要推手。就好比在几十年前，日美博弈下，日本大量的企业开始国际化路径。比如说，丰田在全世界190多个国家和地区建立了自己的渠道。除了企业自身的努力以外，国家之间的博弈会是企业国家化的重大机遇，同时国家力量的支持和推动也是国内企业品牌国际化的必然结果。也许在未来碧桂园会成为现代农业公司，恒大会成为大型的科技公司。
这个时期既是对房企的磨练，也是房企的机遇。所以不要对于中美博弈太过悲观，震荡的行情中始终会有新的机会的产生，关键是能否发现并且把握住！
市场的升维下，政府政策的引导、中美博弈的推力都将会彻底帮助我们过去二十多年借力地产完成原始积累的企业，高速的转型成为利国、多元化产业集团，这也是当下行业契机所在！
【地产识维】系列回顾：
地产识维（一）丨行业降维淘汰，三大资源“钱、地、人”已成三大痛点
地产识维（二）丨格局认知——企业格局驱动自身增长
地产识维（三）丨中美博弈——房企有未来
地产识维（四）丨四大红利——让这个冬天没那么“冷”
地产识维（五）丨模型升维：行业新运营模式下，企业的模型升维
地产识维（六）丨价值升维：房企探索B2G模式蓝海，价值升维势在必行
地产识维（七）丨天下武功无坚不摧，唯快不破——规模是复杂世界的简单法则
地产识维（八）丨意识升维：从看天吃饭、合伙吃饭到自力更生
地产识维（九）丨杠杆升维：财务杠杆+经营杠杆新阶段
【本期互动】
巴菲特说：“在投资过程中，想要让记分牌不断翻滚，
你就必须盯着球场，而不是记分牌。”
在房地产行业中关于「市场升维」你有什么见解？
欢迎大家在留言区跟我们聊聊你的看法！
欢迎关注，敬请期待
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