8月13讯：专家：二线城市收紧房地产政策意义已不大
近期，增强房地产行业调控的预期愈来愈高，并且这并不是空穴来风，据媒体披露，合肥已出台严格的限贷政策，即便在合肥市区无房，有2次及以上贷款记载，1次或1次以上未结清，都停止贷款。无独有偶，无锡也正在酝酿重启限购政策，据媒体报道，无锡将对请求购置第二套住房的住户停止贷款并需提交缴税证实或社保障明。
关于各城市房价的走势，普通都遵守短时间看库存，中期看货币政策，长久看人口的基起源基础则。上半年合肥、无锡、南京等二线城市房价大涨的主要缘由是这些城市商品房库存量较三四线城市广泛较低，据统计，截至7月底，南京新房可售套数仅剩2.31万套。同时辅以2015年央行实施的屡次降准降息的货币政策。在一线城市房地产首先出现短时间暴涨使其偏离价值中枢的背景下，资金便开始逐鹿这些库存量较小的二线城市房地产。
并且，此轮一二线房价上涨还有一个特色是加杠杆用处显著。依据有关数据计算显示，房贷余额与GDP的比值在2015年年末为20.7%，估计2016年年末将达到25%；而全国购房贷款新增额与新增商品房销售额比值指标在2015年年末已达36.7%，今年上半年更是创纪录地达到56.5%。尽管上述两个数据的绝对值与美国、日本等发达国家仍有必定差距，但其增长速度绝对是首屈一指。这一幕与去年股市短时间暴涨有异曲同工之妙，都是通过加杠杆制造出的“人为牛市”。但这类“人为牛市”其实不可连续，缘由是住户收入没有追随房价出现大幅度上涨。硬币的另外一面是房价上涨渐渐会传导至租房市场与劳动力市场，给本就处于供应侧改革的整体经济增加更大的运转累赘。
尽管很多所谓专家的论调是用我国城镇化率与发达国家对比仍有较大差距，由此推出房地产牛市起码仍能保持很长一段时间的结论。但上半年二线城市房价的大幅上涨绝对与这些地区城镇化率上升关系不大，更多的是与银行贷款的投资、投契需求有关。缘由在于以制造业著名的这些二线城市最近几年情因为劳动力本钱、土地本钱等要素价钱的大幅上升和出口受阻，很多产业正在向西部转移，其人口流入速度已开始趋缓，统计局报告显示，2015年跨省流动农民工7745万人，比上年削减122万人，降低1.5%，而在中西部务工的农民工比例显著提升。
此轮宽松货币的初志本是期望通过住户加杠杆的方法帮企业去杠杆，达到经济整体杠杆率安稳降低的目标。但现实情形却是，广大一二线房地产企业受益于上半年的房地产市场的优越体现，去库存成效显著，但其回笼资金后再投资意愿却在陆续降低，统计局数据显示，自今年五月起，全国房地产开发投资增速变见顶回落，1~6月同比增速较1~4月回落1.1个百分点，同时，土地购置面积增速却仍处于回落区间。固然，开发商这样做是理性人的体现，一方面广大一二线城市土地市场已完全猖狂，随意拍一块地楼板价都显著高于四周楼面价，面粉价钱连续高于面包价钱，此时拿地风险已特别高；另外一方面，三四线城市库存量依然高企，即便再拿地想必也无钱可赚。所以与其持续投资还不如现金在手，渐渐卖手中的尾盘便可，假如市场不怎样好也不用要大幅度打折，缘由是大部分利润已收回。
这就是现阶段资产荒背景下房地产行业的近况，固然也是全部经济面对流动性圈套的一个真实写照。因为实体经济投资报答率的陆续降低，即便名义利率降得很低，企业也宁可手握现金也不肯增加投资，体目前数据上就是M2与M1增速出现较大缺口，货币通过商业银行系统的制造功能慢慢失去，也就是说，货币政策短时间生效了。
反观房地产二级市场，部分先知先觉的投资者已开始逐步退却，整体市场近期已出现降温态势，1~6月商品房销售面积和销售增速均出现出较为显著的下滑。深圳7月份房价环比更是下跌8.2%，为四年最大跌幅。部分风控较好的股份制银行已开始慢慢收紧房贷的利率优惠与房贷发放规模。所以，市场正在用本身的纠错机制改正偏离正轨的房价。
关于地方政府来讲，在房价高点陆续卖出土地已完成了财务资金的回笼，如今只是迫于房价过快上涨的压力才不得已出台调控办法，因此此时出台收紧房地产政策只能说是后知后觉，象征意义大于实际意义。
