导 读
因为，中山已经不再是中山人的中山了。
都说，计划赶不上变化。这话原本没毛病，可有这么一个计划却偏偏赶上了太多的变化。
情愿捂个八、九年 投资客“钱多人傻”？
今年三月，在“深中通道”项目技术专家组第一次会议暨初步设计审查会上，传出了“深中通道预计将于2024年底建成通车”的消息。也就是说，深中通道至少还要经过一个“7年之痒”的建设期才能完工。
一方面，见地君通过实地走访看到，“深中”“临深”等词已成中山楼盘广告语里的标配。另一方面，是深中通道的完工时间却一推再推，从报道中最开始的2020年到2023年再到现在的2024年。
从1998年起，深圳和中山开始计划建这条通道。到今天，已过去了将近20年。而即使从“深中通道”正式开建的2016年底算起，等到2024年底通车也已是8年荏苒。
对于买房这件事而言，刚需关注的是配套，而投资客关心的是回报。不少人是在“深中通道”正式开建前去中山买的房子，可是要等至少八年，通道才会开通。若是要把房捂在手里八、九年才能变现赚钱，你会不会担心捂出痱子来？
答案似乎是否定的。即使心里了然，“深中通道”没那么快通，投资客还是一头扎进了中山楼市。
看起来，持续的观望和反复的权衡确实不如简单粗暴的买买买来得爽快。而在这群投资客表面的率性和任性背后，究竟是该说他们“钱多人傻”比较生动还是深谋远虑更为贴切呢？
这一次 似乎刚需比投资客更着急
在中山楼市里，原本不屑一顾的中山人见到了趋之若鹜的深圳客，两拨人擦肩而过，或许也都在心底默念了一句“傻屌”。
因为在不少中山人眼里，深中通道此前不过是楼市炒作的一个噱头，他们都知道2020年不可能通车。
而在大多数深圳投资客看来，只要建设深中通道板上订钉，那么投资中山也就稳赚不赔。对他们而言，只要未来房价看涨，延迟这都不叫事。当然，启用高杠杆的除外。
一位投资了中山的郭女士在与见地君聊天时就表示，不太会在乎“深中通道”开通的时间。她说，年轻人的那点工资在深圳根本买不起房，相比之下中山房价较低，且不像房价已经涨起来的东莞和惠州，深中通道的开通让中山房价有了升值的空间。
而她投资房产本来就把它看成一项闲置资金的长期投资，用来保值增值，晚点升值也没关系，毕竟中山的房产投资成本也不高，对自己的生活也不造成压力。她说：“我们的房子靠的是高铁，只要高铁如约建成了，就可以实现中山深圳一小时生活圈”。
所以，要说投资客魂断中山似乎有点以偏概全。反倒是那些深圳刚需客，像陷入了“深中通道”的泥淖难以自拔。在中山通道开通前，他们买的房无论是出租还是自住、短炒或是长期持有，都略显尴尬。目前也有人已经表达了“自住可能吗？短炒可行吗？出租好租吗？”等一连串质疑。
深中通道+粤港澳大湾区 中山不再是中山人的中山
从前中山慢，中山人的生活很悠闲，不怎么塞车，人们也不会为了房子发愁。甚至在深圳客涌入抢房之前，中山人对深中通道是没有太大感觉的。
而自从深圳人跑去中山买房子后，如今的中山人也渐渐开始意识到，无论是房子还是产业，中山已不再是中山人的中山了。
火炬区就是受深中通道概念影响最大的区域之一，承接着深圳转移的部分产业，房价也随之水涨船高，成为此轮“中山现象”下的一个缩影。
今年已经是合富辉煌中山公司市研经理谢仲娟从东莞来中山的第三个年头。如今，包括她在内的很多中山人都已经明显感觉到，深中通道让他们的居住成本变高了。
原来，中山是中山人的中山，若是觉得房子太贵，那就不买。但现在，中山已经慢慢投入深圳和大湾区的怀抱，当地人也面临着再不买、再不换就买不起、换不起的境遇。
她说，如今就连中山的年轻人都开始有危机意识，“举家来买房”也开始成为中山的一种新常态。
中山成了一线城市和二线城市之间由于融合产生剧烈震动的典型，但谢仲娟认为，这个震动是好的，而中山人也会慢慢接受这种变化。
面对初次“限购” 中山楼市成交“着凉了”
当楼市调控的靴子套在深圳的脚上时，中山却借着深中通道和粤港澳大湾区的光迎来了楼市久违的春天。
中山上一轮热销潮主要是由外需客户拉动，见地君在部分楼盘营销中心门口仍可见到粤B牌照的车。在深圳客、北方客和湾区群众的接力推动下，中山楼市迎来近几年来的首轮爆发，这阵仗就连中山本地人也没见过，也就不乏有人被“吓”得赶紧入了市。
可好景不长，到今年三月，“限购”风就吹到了中山。
而且，限外痕迹再明显不过。谢仲娟告诉见地君，“限购”之后，中山大部分新房项目无论是成交量还是客流量都出现了大幅度的下滑。据合富辉煌统计，中山限购前一周，新房网签1343套，限购后第二周，成交量“急冻”至12套。新政效果立竿见影。
中山楼市新房成交：新政前VS新政后
这是中山第一次遭遇“限购”。包括谢仲娟在内的很多业内人士都觉得“限购”能保护中山市场，调控效果很明显，没有再加码的必要。
如此这般中山的房还能买么？
李师傅来中山已经18年了，如今住在石岐区，偶尔利用闲暇时间跑跑滴滴。“刚来时中山房价才1500元/平方米左右。”他感叹道，哪怕就在前几年，5000-6000元/平方米的房子在中山都已经挺贵了。
“泡沫厉害啊，以前房子1000-2000元/平方米也能卖，也有钱赚。现在呢？炒房的人大把！”李师傅留意到，在中山很多人5000元/平方米左右买的房到现在都没装修。他还说，感觉真的干什么都不如买房子稳当，不仅能自住还能升值赚钱。
目前，中山中心城区房价超过12000元/平方米，核心区域走量价在13000-15000元/平方米之间。受深中通道利好刺激的火炬区、港口镇等泛城区房价也接近城区水平，有些项目价格甚至反超城区，而中山相对偏远的一些镇区均价则在7000-9000元/平方米之间。
关于中山的未来，谢仲娟表示，“除非说深中通道不建了、大湾区是个伪命题，否则不论从哪个角度看，资产都会增值”。
中山房价的上涨只是其发展过程中的一个泡沫，谢仲娟说，无论是业内人士还是普通市民，都应该热烈拥抱深中通道和粤港澳大湾区，毕竟这对中山而言，是个快速提升的机会。
珠江熙熙，皆为“深中”来；珠江攘攘，皆为“大湾区”往。如今的中山，少了点宁静和安逸，多了分喧嚣和忧虑。
