本报告导读: 2018年资管新规以来，不同风险资产类别的融资渠道带来了大洗牌，影子银行的缺位使得信用扩张收到阻碍，资产的断层也带来了流动性的断层，优质资产重估在即 摘要: 2018年以来，各种高风险渠道不断被监管，影子银行渠道大幅度收缩 以信托为代表的影子银行体系，在2018年以后持续收缩，按照社融数据的新增信托贷款分项来看，仅存极个别月份能够实现净新增融资，其他月份均有几百亿到几千亿不等的净减少，最多单月减少4620亿元由于信托对房企来说，是非常重要的融资渠道，且对应了房企大量的表外负债，信托的减少带来了房企表外业务出现了较大幅度的收缩 由于影子银行渠道的利率成本较高，对应的资产是风险资产，对于当下，主要是房企，尤其是民营房企的项目传统金融机构对房企的贷款利率大约为同期基准利率进行一定幅度比例上浮，较私募渠道的融资利率有明显折价，而以信托贷款为代表的影子银行，利率大约在同期基准利率的1倍以上，因此，大多借款方对应的项目对应为高风险资产目前经济压力之下，风险资产多为房地产项目，且以民营房企的项目为主 当前资产风险有明确的分界线，同时，开发项目作为风险资产，REITs底层资产作为优质资产迎来分化，优质资产将因结构性的资产荒带来重估风险资产对应的高收益渠道较少，而传统金融机构对应的优质资产同样较少，资产断层和渠道断层将带来各自类别资产的价格重估，尤其是传统金融机构对应的优质资产，我们认为主要是可以作为REITs的底层资产，推荐B端业态的持有型物业，主要包括金融街，受益中新集团，同时继续推荐二线央国企，受益中交地产和建发股份，一线房企推荐招商蛇口，保利发展，万科A 等 风险提示:政府重新放开前融，再走土地金融模式
