今年房企海外投资估计达353亿美元
机构统计显示，美国、澳大利亚还是房企海外投资热点区域
机构统计显示，今年中国房企海外投资资金中有22%投向了澳大利亚，同比增长2%。图/视觉中国
2013年前后，多家边疆品牌房企扬帆出海，前往开发新的市场，以寻找成绩增长点。通过3年的布局和开发，这些房企开发的项目已相继入市，而且在市场上频仍发声，引发了业界的关注。如今，国内楼市跟随调控政策的起伏，很多房企又一次将眼光转向海外，但海外是不是真的是房企的下一个“乐土”？
房企海外投资同比将上涨37%
最近几年，中国房企出海投资的脚步愈来愈快。
据感恩梁行统计数据显示，从2009年开始，中国海外地产大批交易投资总额就呈稳步上升的趋向。而这一过程在2013年至2014年时增速更加显著，万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。本来，万科在美国和英国等地区布局了多个项目；碧桂园、富力地产也各自购下了马来西亚最南端城市——新山的大批土地；新华联也在悉尼有所斩获。至2015年时，中国海外地产大批交易年投资总额已经达到257.34亿美元。而今年，中国房企的海外投资额估计全年将比去年增长37%，达到353亿美元的规模。
同时，与房企海外投资规模一并增长的，还有来自中国边疆购房者的海外投资需求。各类海外置业中介的火爆和部分开发商直接参与开发海外项目，其背后都有中国边疆购房者稳步增长的海外置业需求。
“我们做的房展会，2009年开始有海外项目，当时是十几个展位；到了今年，规模已经超出了300个。”北京嘉华四季国际会展有限公司国际业务总监魏克非表示，这一经济现象的出现有几个缘由，一是投资需求，包含国内一线城市涨得比较猛，而且有部分投资者因受限购政策影响买不了；二是海外一些房子的实际价钱在他们看来其实不贵；三是很多投资者也有疏散资产配置的考虑。
也恰是在这样的背景之下，中国房企的海外投资额在近年来增长显著，而海外地产的开发仿佛也正在成为中国房企的“新大陆”。可是，在这场房企出浪潮中，各个地区的热度及针对的客群也是不一样的。
房企、置业者均喜爱“安全港”
“中国房企走上海外扩大的缘由各不一样。”新城控股高等副总裁欧阳捷表示，房企出海主要有两种，一是大企业发展面对规模增长瓶颈，出海是为寻找持续增长机遇；二是中小企业在国内面对被淘汰的危险，出海寻找生计机遇。
记者视察发现，不管是以哪一种目的出海，大大部分房企“出海”仍然对准了经营风险和政治风险都相比较较低的成熟市场。
感恩梁行的报告显示，如今中国企业平均将44%的海外资金投到美国；第二名为澳大利亚，比例为22%；接下来顺次为英国10%，中国香港特别行政区6%、加拿大3%；其他国家和地区占15%。与2015年对比，中国投资者对美国和澳大利亚投资热情连续增长。其中，在美国的投资比例增长了6%，澳大利亚也增长了2%。
房企的投资热点地区也与国人海外置业的选择高度一致。据感恩梁行11月份公布的《2016中国境外地产投资意向调查报告》显示，投资者对“安全港”的市场情绪正在连续上升。2016年前8个月，美国和澳大利亚的市场情绪分别上升了6%和2%。另外，该报告称，近3/4的受访者认为，将来五年，“脱欧”的投资环境将为投资英国房地产制造优越机遇。“中国投资者在寻求资本增值或财富的保值时，可用资产选择面广、流动性高、融资相比较简单的市场对投资者来讲较具吸引力。”感恩梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示。
“国内客户赴美、澳置业，很多时候并不是是为了谋取短线的暴利投资，而是为了优化自己资产配置。”链家海外事业部澳洲业务部总监婉转表示，“以澳洲市场为例，如今，澳洲市场仍然很健康，基天性够保障每年10%的增长，安全性是有保障的。所以吸引了一部分客户的喜爱。”
针对美国市场方面，感恩梁行亚太区董事总经理、大中华区海外投资主管范桂娟认为：“因为中国游客陆续增长的需求和美国鼓励旅游的宽松签证政策，酒店对中国机构投资者来讲已经成为愈来愈有吸引力的目的。”但如今，中国房企对美国的关注也其实不只仅局限在酒店和写字楼产品上，如今也有中国开发商开发住宅、公寓项目。好比鑫苑（中国）置业有限公司今年8月在纽约都区购买了第三个住宅项目——价值为6600万美元的公寓综合体。另外，感恩梁行的报告中也显示，万科也将在西雅图投入2亿美元，协助建造西雅图将来最大的公寓综合体。
“出海”仍需战胜水土不服
如今，“出海”关于房企来讲已不再是一个新鲜的概念，很多房企已经拥有了丰富的海外项目开发经历。但也有业界人士分析认为，海外也绝非中国房企的乐土，很多刚刚出海或许打算出海的企业，常常拿国内的开发程序来对待国外市场，这是一个很难改变的中国房企思想。
但在海外开发的过程当中房企所面对的困难仍然很多。“房企出海面对的主要瓶颈就是市场需求，特别是住宅客户主要来自于国内，当地客户相比较较少，这就需求开发商拥有壮大的国内客户导流能力和人脉资源。”欧阳捷表示，如今国内客户在海外购房致使当地房价迅速上涨，也易激发政策风险，好比悉尼、温哥华、多伦多等城市已对外来人口限制购房、加征税收、调整绿卡政策等。
另外，还有一些来自于当地法律法规方面的问题需求出海房企去顺应。
“在海外开发房地产，最大的问题是要顺应该地的市场规则和社会制度。”新华联文旅集团董事总经理苏波表示，“好比我们在澳大利亚悉尼开发的歌剧院一号项目，销售假如达不到70%，银行不给贷款。所以资金的投入和资金的回收是有时间差的。这些当地市场同中国市场彻底不一样的地方都需求我们去研判、去处理。在这一方面，我认为除过增强企业本身实力以外，找一家在国际上有实力和经历的代理公司作为协作同伴也是特别重要的。”
而在社会观念方面，苏波也表示，海外市场的社会观念同中国市场有特别大的不一样。“西方国家的豪宅同国内的意义是不一样的。西方国家的老人特别独自，他们有自己的生活，不会乐意与自己的儿女们住在一起。所以，这里很少有四世同堂的家庭，这就影响到产品设计上，需求我们在产品设计时就考虑到这些。”苏波如是说。（记者 陈禹铭）
