2016年上市企业ROE·TOP100
备注：
1、企业：选取在香港和内地上市的房地产类上市公司，且业务集中分布在中国大陆的地产公司；
2、时间：数据统计时间点指2016年12月31日；
3、指标说明：ROE按照净利润与平均净资产比值计算，计算数据均来自企业年报；
4、部分企业本位币为港元的，均已按统计时间点的汇率换算成为人民币；
5、资料来源：企业年报，亿翰智库。
亿翰百科
ROE为净资产收益率，是衡量上市公司盈利能力的重要指标，同时也是判断上市企业股价及走势的必要参数。ROE由净利润与平均净资产的比值得出，即净资产收益率=净利润/【（期初净资产+期末净资产）/2】，ROE值越高，企业净资产获利能力越强。
一、企业ROE竞争白热化，
ROE数值呈现正态分布
2016年朗诗地产以24.23%占据ROE第一宝座，其次是龙光地产、京投发展，ROE值分别为24.07%、23.76%。朗诗地产近年一直坚持轻资产与小股操盘战略，企业价值创造能力较强。龙光地产2016年度业绩表现优良，净利润同比增长了93.5%。
2016年TOP100的排名竞争非常激烈，房产企业的ROE值前后相差甚微，企业数据符合正态分布，ROE值在20%以上与6%以下的企业共有17家，累计50家企业数值分布在10%至20%之间，33家企业数值在6%至10%之间。
图：TOP100企业ROE直方图
二、TOP20企业ROE增幅较小，
地产业务并非ROE倍数级增长主因
TOP20企业中，ROE值正向增长的企业有10家，除新湖中宝、中华企业、万业企业外，其余增幅均较小。与2015年相比，中华企业净利润与净资产均同比减少，因此ROE值上升。
新湖中宝与中华企业2015年净利润均为负值，新湖中宝2016年扭亏为盈，实现ROE的翻倍性增长；此外，新湖中宝2016年净利润同比增加462%，从而带动企业ROE值同比增加316%，2016年企业成为中信银行第二大股东，持有股份转为权益法核算，营业外收入达57亿，促成净利润的成倍增加。
万业企业净利润由2015年的2.6亿增长为2016年的7.2亿，同时企业财务杠杆仅为2倍，成就了较高的ROE值。与新湖中宝相同，万业净利润的增加同样不能归功于房地产业务，而是投资收益的增加。万业投资收益由2015年的298万升为2016年的1.7亿，增加比例为5834%，主要系万业转让子公司股权及理财产品取得的投资收益。
新湖中宝ROE的增加系增持中信银行股份，万业企业ROE的增加系投资收益增加，二者ROE值倍数级增加均与房地产业务无关。
图：TOP20企业ROE值同比变动
图：TOP20企业平均净资产、净利润同比变动
三、资产规模TOP20房企仅7家
ROE上升，ROE下滑或由净资产扩张
从2016年ROE值排名前100的企业中，选取总资产规模最大的20家企业作为样本，分析企业ROE值的变动情况。20家企业中，7家2016年ROE值同比上升；除远洋集团同比增加79.76%外，其余正增加的6家企业增幅较小。远洋集团2015年ROE值为5.07%，2016年平均净资产同比增加2.3%，净利润同比增加97.49%，ROE基数小、净利润大规模增长与净资产的稳定使远洋集团2016年ROE值达到9.12%。
2016年资产规模TOP20房企净资产扩张较快，招商蛇口平均净资产同比增加82.34%，远远超过其净利润增速。此外，除华润置地、富力地产、中国金茂与嘉里建设的平均净资产小幅下降外，其余企业平均净资产均出现不同程度增加，且跑赢净利润增速，故ROE值下降。可见，净资产的迅速扩张是大企业ROE下滑的主要原因。
图：TOP100中资产规模TOP20企业ROE值同比变动
图：TOP100中资产规模TOP20企业平均净资产、
净利润同比变动
四、ROE值提升之道——
提升利润、加速周转、稳定杠杆
将ROE值拆开来看，ROE为净利率、资产周转率与财务杠杆之积，分别反应企业的盈利能力、营运能力与偿债能力，企业任意一项能力的提升都能够增加ROE值、提升企业价值创造能力。
ROE排名TOP10中，新湖中宝净利润率最高为43%，中华企业资产周转率最高为47%；ROE值TOP100总资产排名前10的企业中，中海地产净利润率最高为23%，绿地控股资产周转率最高为34%，绿地控股与融创中国的财务杠杆分别为10、11，杠杆空间较小，需要防范债务风险。
表：TOP10企业ROE值分析
表：资产规模TOP10房企ROE值分析
后期系列将全面回顾上市房企2016年表现，从“规模、盈利、运营、现金”四大维度，对总资产、总市值、营业收入、净利润、净利润率、ROE、管理费用率、平均工资、高管年薪、货币资金10项指标进行排名，形成10个TOP100榜单。
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