严格调控下京城房屋市场呈现由售转租趋势
今年毕业季房租涨不动
最新的数据显示，北京二手房6月全月累计签约低于10000套，这也是最近27个月以来第一次不足万套的二手房成交月。在严格调控下，北京二季度二手房合计签约在3.6万套左右，相比一季度的50980套下降了30%，也是最近9个季度市场成交量首次跌下4万套。上半年二手房合计签约8.7万套，同比跌幅为36%。由于成交量下跌，许多业主也不愿意大幅降价出售，以及二手房交易个税政策的存在，部分二手房业主“转售为租”，租赁市场供应得到补充，部分区域房屋租金出现小幅下调。
出租房源明显增加
我爱我家的统计数据显示，5月份北京住宅租赁市场的平均价格为4613元每套，整体租金价格连续5个月维持在4600元上下，值得关注的是，租赁市场中占比最高的两居室租金价格在5月份里出现了明显下调，这也成为今年毕业季房租价格涨不动的主因。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，3月份以来，“京19条”政策落地后市场转冷，促使部分二手房业主“转售为租”，北京租赁市场出租房源明显增加，租赁需求量有所减少；租赁供求相比此前已经逐步回落。
胡景晖认为，房价和房租的走势(尤其是房租的走势)容易受到CPI上升的推动，当下市场物价保持总体稳定，再加上限购限贷政策的进一步趋严，随着租赁市场规范性政策的进一步出台，北京的房价和房租在未来将趋向于平稳。
另外，现在资金的成本在提高，目前很多货币基金的收益都已经破4%了，银行贷款的优惠也基本没有了，一些加杠杆买了房子的人资金压力也比以前大，他们着急加入租房市场以回笼部分资金来减轻压力。目前房屋市场已经出现了由售转租的趋势。
往年此时房租涨幅较大
位于朝阳区定福庄的一家房产中介的经纪人表示，由于受到学生毕业等因素的影响，近期房租并没有呈现明显的下跌趋势，但也几乎没有涨，而往年这个时候是租房的旺季，房租上涨幅度一般较大，今年的情况是几乎持平，持续了一年多的租房市场的热度开始下降。该经纪人介绍，房租今年涨不动的原因他认为有两方面：一方面确实是附近出租的房源增多了，另一方面是现在大学生毕业以后选择留在北京的在逐年减少。
三间房地区的一名房产经纪人介绍，他手头有一个60多平方米面积的三居室，拎包入住的精装修，全新高档家电，原打算6500元左右租出去，但挂了一个多月仍然没有成交，现在已经降低到了5800元左右，如果再过半个月还租不出去，就准备降到5500元。该经纪人表示，他们一直劝业主再降降价格，趁着现在有大学生毕业，等9月开学后就更不好出租了。
该房产经纪人表示，不能笼统地说房租现在降得厉害。现在一些房租下降了，但也有一些位置好的房子租金还在上涨，特别是优质的一居室，基本上只要价格不是特别离谱，挂出来一两天就能租出去，“有的业主比较着急租，有的不着急，心理价位都不一样。最终成交价会有较大差别。”
两居室租金下调明显
据我爱我家集团市场研究院的数据显示：5月北京住房租赁交易房源中，两居室占比达52.7%，一居室和三居室及以上户型的占比分别是32.5%和14.7%。数据显示：5月一居室的租金价格为4507元每套，环比4月上涨12.3%；三居及以上户型的租金价格6394元每套，环比4月也上涨了4.2%；唯独成交占比最高的两居室的租金明显出现了下调，整体成交月租金为4256元每套，环比4月下降5.5%。
为何呈现这种情况？分析人士指出，临近毕业季，学生的租赁需求占据了主力，家庭条件好的孩子一般找一居室，也有不少学生选择大户型与人合租。
一名房地产分析师认为，现在说租金下降某种程度上与整个市场的降温态势是有关系的。另外，这个租金从感受情况来看，过去持续上涨的态势已经得到遏制，但是也没有出现比较明显的下滑，之所以部分房源出现下滑和过去租金上涨过快有关。现在随着二手房市场交易的降温，很多房东把房源由过去的出售转变为出租。
中原地产首席分析师张大伟认为，买卖市场现在相对冷清，成交量低迷，反过来租赁市场的供应就相对稳定。一些区域房源的租金出现微调，但调整的幅度并不是很大，因为整个一二线城市人口总量还是比较庞大。
聚焦
“购租并举时代”房租将持续平稳
北京提出要建立“购租并举”的住房保障体系，今后五年全市住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套，租赁类住房将占到30%左右。
日前，海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房已经正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约入住工作。该项目为本市利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目，已由海淀区住房保障事务中心整体趸租，租期十年，统一进行出租、运营和管理。据介绍，北京5个试点项目1.28万套租赁住房将在年内完成选房入住。另外，未来北京将大规模推进集体建设用地建设租赁住房。
北京未来5年50万套租赁住房的供地计划无疑将极大影响北京的住房租赁市场。另外，开发商也开始介入了住房租赁市场。去年12月，北京万科以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房的代价获得了海淀区18号地块；北京万科与北京住总组成的联合体以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房及自持全部商业用房的代价获得了海淀区19号地块。100%的自持地块时间长达70年，开发商对租赁的介入无疑也将对租赁市场的供给产生影响。
从明年开始，这部分租赁房源将陆续入市。业内人士分析，这些热点城市租赁房源真正落地后，在现有租赁需求水平下，明年同期一线城市房租有望出现更明显的下行。
文/本报记者 朱开云
