作者：格隆汇·陈希贤
港股市场不相信眼泪，只相信业绩。每年的年报季就是港股上市公司登台亮相的重要时点，业绩前就炒去年业绩预期，业绩后市场就开始展望未来业绩。现在港股年报季已经落幕，上市公司都交出了成绩单，国际大行和评级机构基于专业分析给公司评级，大股东和小股东则用钞票给公司投票。
最近中骏置业就同时获得大行、评级机构和大股东的青睐。
中骏置业公布业绩2天后穆迪就上调了中骏置业的信用评级，接着4月11日标准普尔也将中骏置业的前景由稳定提升为正面，并表示未来有望再次上调评级。此外，3月21日德银首次覆盖的研报就给了中骏买入评级，并给出3.47港元的目标价，比4月24日收盘价高17.23%。
中骏置业的大股东也用实际行动支持自家公司。根据年报数据，中骏置业控股股东黄朝阳占股比例为57.58%，而港交所网站显示中骏置业控股股东黄朝阳在3月21日、22日、23日和24日连续四次增持200万股，3月27日继续加码增持370万股，3月30日再增持40万股，共增持上市公司股份1,210万股，增持后黄朝阳占已发行股本提升至57.94 %。这种密集增持行为，在中骏置业上市后的历史尚属首次。
这些“伯乐”一致看好中骏置业，绝非偶然，梳理了下公司过去几年业绩和城市布局战略，不难发现原因。一是，中骏置业稳健经营，近三年发展明显提速，厚积薄发；二是，公司坚持「聚焦一线城市及核心二线城市」，深耕长三角经济圈、海峡西岸经济圈、环渤海经济圈和珠三角经济圈，拥有大量的优质土地储备和庞大的可销售资源。基于这两点分析，中骏置业未来毛利率将显著提升，迈入业绩爆发期。
一、稳健经营终获厚积薄发
中骏置业成立于1996年，2010年在香港联交所主板成功上市，业务体系涵盖住宅地产、商业地产、旅游地产、产业地产、物业管理等类别，拥有全国房地产一级开发资质和国家物业一级资质。物业项目分布在北京、上海、深圳、天津、南京、杭州、苏州、青岛、厦门、济南及南昌等21个城市。
下图是中骏置业近四年收入和毛利率情况，可以看到近三年中骏的收入增速明显加快，而最新的财报显示收益为 124.8 亿元，同比增 16.8%；年内溢利达24.4 亿元，同比上升 55.6%；母公司拥有人应占溢利达 20.7亿元，同比大幅上升 125.6%，增速强劲。
尽管中骏置业毛利率近三年在下滑，但这是意料之中的事。众所周知近几年房地产行业迈入“白银时代”，行业平均毛利率逐年下降。2016年中骏置业的毛利率为25.04%，与行业平均毛利率24%相当。此外由于交付确认收入有时滞，2016年交付结转的低毛利项目较多，拉低了毛利率水平，但是从中骏置业近三年核心溢利情况看，其核心溢利近三年保持良好的增长，且核心溢利保持稳健水平，2016年溢利率较2015年增加1.4%。
再看下中骏收入结构，绝大部分的收入来自物业销售，其次是土地开发收入贡献了3.18%收入，剩下的收入就是物业管理和租金等。
前面也提到房地产公司的收入确定存在时滞的现象，2016年的合约销售情况为未来业绩增长打下重要的基础，提前锁定了未来的利润。
2016年中骏置业实现合同销售金额达约235.24亿元，按年分别上升约62.1%，比155亿销售目标增加约51.8%，合同销售金额创中骏置业历史新高，2014-2016年间的合同销售金额复合增长率为41%，全年物业销售回款率达93.0%。
按销售金额分布看，主要是长三角经济圈、海峡西岸经济圈和环渤海经济圈内的城市，其中成交金额的占比最高的分别是上海和泉州。如果按城市级别划分，来自一、二线城市的份额占约65.8%，印证了中骏置业「聚焦一线城市及核心二线城市」的战略成果。
值得注意的是，从2016年各个经济圈的销售金额比例看，环渤海经济圈合同销售贡献占比约20.8%，海峡西岸经济圈的合同销售金额占比则为36%，而长三角经济圈已比肩海峡西岸经济圈，贡献占比达约35.8%，2015年则为29%。2017年中骏置业总部迁往上海，显示中骏将深耕长三角经济圈，未来长三角经济圈或成为重要的合同销售的增长潜力点。
中骏置业步步为营，稳扎稳打数十载，而近三年成长速度加快，规模也不断增大，2016年合同销售金额突破200亿，取得大幅增长，可谓厚积薄发。
二、优质的土地储备助力快速成长
1、大量的低成本土地储备
中骏置业坚持「聚焦一线城市及核心二线城市」战略，土地储备主要是一线和核心二线城市的优质地块。
截止至2016年12月31日，中骏置业拥有土地储备总规划建筑面积约910万平方米（其中权益部份面积合计约689万平方米），土地储备的均价为2,864元。从区域分布来看，于海峡西岸经济圈、环渤海经济圈、长三角经济圈及珠三角经济圈的土地储备面积分别占总土地储备面积约41.1%、37.1%、20.0%及1.8%；从城市级别分布看，在一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本约54.8%、24.8%和20.4%。
2016年中骏置业继续增加一、二线城市优质的土地储备，在一线城市及核心二线城市新增9个项目，分别位于北京市、上海市、天津市、南京市、杭州市及苏州市，总地上可建面积约168万平方米，土地总代价约为人民币116亿元，平均土地成本约每平方米人民币7,166元，其中南京市、杭州市及苏州市是中骏置业首次进驻的城市，2017年更是挺进济南、徐州、惠州和青岛四城。
尤为重要的是，中骏置业总的土地储备成本仅为2,864元，而各个经济圈的平均土地成本和现在的商品房均价存在较大的价差，即使加上建安成本，还是存在显著的利润空间，为毛利持续上升和利润持续释放打下坚实的基础。
低成本源自中骏灵活谨慎的拿地策略。中骏置业不盲目参与高价拿地，除了在公开市场拍地外，还采取收购方式灵活增加土地储备。比如去年新增9个项目都在一线和核心二线城市，但很好的控制平均土地成本在每平方米人民币7,166元，而这些土地具备很大的盈利增长潜力。
2、庞大的可售资源
中骏置业在2017 年拥有充裕的可销售面积。连同已推售而未售的物业，2017年的可销售资源将达到450亿元，可供销售的物业面积超过200 万平方米，可售资源一线城市占比57%，二线城市占比19%，三线及四线城市占比24%。包括计划推售 11 项全新项目，主要位于北京的西山天璟及西宸广场，上海的天悦、天珑及天璟，以及位于天津的雍景府及云景台等。庞大的可销售面积将为公司 2017 年的合约销售数据增长带来理想预期。
继去年国庆调控，今年三月份各地方又密集出台限购限贷政策，且调控力度更严厉。但是中骏置业城市布局主要是一线和核心二线城市及其外溢市场，这些城市经济快速发展，大量人口不断流入，住房刚性需求在较长时期内依然存在，房价大概率维持稳定。
此外，中骏置业有针对性的推出迎合刚需和改善型需求的产品设计项目，有利于提高产品的销售。比如提供了较多60至70平方米的两房、89至100平方米的三房单位。这些小单位房屋总价相对较低、户型设计较合理，很好地满足这些群体的刚性需求。设计出小面积别墅、大三房单位等户型以迎合改善型需求。
中骏置业2017年有丰富的可售资源，且主动的增加符合市场需求的产品，能有效的减弱调控政策对销售的影响，预期2017年合约销售金额能保持稳健的增长。
3、毛利率回升
中骏2016年合约销售一、二线占比就明显提升，且合约单价同比上升21.8%。2017年可售资源也集中在一线和核心二线城市及其外溢市场，随着未来交付结转，高毛利率的项目占比提高，不难推测毛利率将会从现在的25%大幅度提升。
小结：
2017年初中骏置业总部移师上海，正式入驻上海中骏广场，显示了中骏勃勃雄心，砥砺耕耘长三角经济圈策略将不断深化。中骏稳健经营数十载，终厚积薄发，近三年发展提速。聚焦发展一线和核心二线城市及其外溢市场，优质的土地储备助力公司可持续地快速成长，高毛利项目占比将不断提升，毛利率回升意味着合约销售金额能高效的转化为利润。
2016年末公司拟派发年度末期股息，每股普通股港币14分，派息总额约为4.79亿港元。全年派息比率为母公司拥有人应占核心溢利的31.1%，派息比例处于行业平均水平之上，相信随着中骏置业迈入快速成长期，未来业绩增长，股息也将变得更为吸引，德银指出未来三年潜在可观的股息收益率达6%至9%。
中骏置业现在市盈率为4.4，PB为1.08，德银在首次覆盖的研报中给了买入评级和3.47港元的目标价，报告指出目标价是基于2017年底贴现现金流资产净值6.32港元折让45%计算，现股价为2017年预测市盈率5.4倍、2016年市账率1.1倍及较资产净值折让53%，现价的估值具吸引力。
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