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“3·17楼市新政”众生相:首付突增300万,在途交易陷入僵局

栏目:产业经济    来源:互联网    作者:如思    发布时间:2017-03-29 13:21

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“3·17楼市新政”众生相:首付突增300万,在途交易陷入僵局

导读:3月以来,北京楼市调控趋严,3·17及3·26新政相继出台。而购买二套房已签约但尚未网签的人,却面临极为尴尬的局面。

来 源丨21世纪经济报道(jjbd21)

记 者丨张敏

“3·17新政”出台后,吴旭(化名)的换房进程戛然而止。他已经将原有房屋卖掉,而新购房屋尚未完成网签。按照最新的政策规定,他需要补充近300万的首付款,才能完成这笔交易。但短时间再凑这么多的首付,对他来说基本不可能。

3月17日下午,北京市多部门发布楼市调控新政。规定购买普通二套房的首付比例不低于60%,购买非普通二套房的首付款比例不低于80%;在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则。政策即时生效。

被“3·17新政”影响的购房者不止吴旭一人。政策发布后,大量未完成网签的在途交易遭遇阻隔。很多购房者的首付比例大幅提高,甚至翻倍。按照当前北京的房价水平,这相当于提高数十万到几百万不等的首付。

“3·17楼市新政”众生相:首付突增300万,在途交易陷入僵局

首付款突然翻倍

吴旭来北京已有十年的时间。2012年初,他在房山区购买了第一套房子, 88平方米的两居。

2015年,女儿出生,父母来京。吴旭萌生换一套大房子的想法。

2017年春节后,吴旭的房子已满五年,作为“满五年唯一”的房产,他很快将房子卖出。期间,吴旭看中了亦庄区域的一套135平米的大房子,并前去认购。为减轻首付压力,他从亲戚朋友处借钱,提前还清了原有房屋的贷款。

吴旭购买的是一套新房,总价710万元。按照当时的首套房政策,无房无贷的他只需支付40%的首付款,约284万元。

2月28日,吴旭交了10万元的定金。3月3日,提交资料做资质审核。3月9日,正式签合同,并交完首付款。3月17日上午,吴旭的资质审核通过。开发商告诉他,将在3月21日申报网签计划,24日或25日做网签。

但在3月17日下午,调控政策出台。按照“认房又认贷”的新政,吴旭购买的这套房屋被认定为二套。且由于单价超过普通住宅标准,房屋被认定为“非普通住宅”,按照最新政策,吴旭的首付款比例将从40%提高到80%。

一夜之间多出280多万的首付款,让吴旭感到压力重重。更加尴尬的是,吴旭购买的新房将在今年底交房,他原本准备和家人租房一年作为过渡,如今看来,租期似乎“遥遥无期”。

吴旭感到郁闷的有两点,一是政策未能留出缓冲期,二是自己的合理需求被认定为非普通住宅。

这不仅导致首付比例提高,还要付出额外的税费成本。

据了解,除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外,北京普通住宅标准价格红线设置为:五环内单价低于39600元/平方米、总价低于468万元;五环到六环单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元;六环外单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。

有分析指出,过去两到三年,北京房价上涨明显,但普通住房的认定标准并未同步调整,使得大量房屋因价格过高被认定为非普通住宅。吴旭的房子位于五环外的亦庄区域,因这一规定,他需要多付出两成首付。

“3·17楼市新政”众生相:首付突增300万,在途交易陷入僵局

“连环单”引纠纷

同样受到新政影响的还有王芳(化名)。3月初,她在朝阳区管庄区域购买一套二手房,总价为560万元。由于是换房需求,且有贷款尚未结清,王芳需要按照当时的二套房政策来购买,即最低首付50%。

二手房评估价往往相当于交易价格的80%-90%。按照90%来估算,王芳的最低首付款在308万左右,算上税费,整体购房成本约为320万。

经过认购、签约、资格审核等流程,3月14日,中介人员通知王芳,网签的时间定在3月20日,并让她准备好相关材料。

时间不等人。3月17日,调控政策出台,按照新规,王芳的首付比例将从50%提高到60%。也即,从308万提高到358万左右。

王芳无比沮丧,对于她来说,308万的首付款已经十分吃力,瞬间多出的50万元更是无力支付。慎重考虑后,王芳决定放弃这套房子,赶快寻找一套价位更低的房源。

但解约过程却不顺利。由于担心调控后房价下降,且同样面临“卖旧换新”的情形,业主并不同意解约,希望仍以原价成交。

由于双方均坚持立场,“拉锯战”从3月19日持续至今。王芳交给业主的20万元定金,至今未能退还。其间,中介人员也多次调节未果。无奈之下,王芳找到律师,希望诉诸法律途径。

“3月17日以后,这类房屋买卖纠纷迅速增加,而且很多都出在这种‘连环单’上。”中咨律师事务所律师贾瑞果向21世纪经济报道记者表示,“因为政策突然出台,且并未留出缓冲期,因此很难界定买卖双方的责任。”

他表示,换房需求通常是一环扣一环的,交易各方很难真正达成一致,导致这类问题很难解决。

链家研究院院长杨现领表示,目前二手房市场上70%以上为换房群体,“认房认贷”严格了首套标准,“先卖后买”也被界定为二套,导致首付门槛大幅增加。受政策影响最大的是已成交但未网签的群体。

在途交易陷入困局

无论如何,政策的影响已经形成,吴旭和王芳也一直在寻求解决渠道。

“3·17楼市新政”众生相:首付突增300万,在途交易陷入僵局

北京市房地产业协会秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示,调控政策可能会对一些人不利,但在现实中很难避免,要出台有效的补救方案更是困难。

“如何认定做了一半的交易?从认购开始?从交定金开始?还是从交首付款开始?”陈志说,由于房产交易周期长,部分项目的前期交易有不规范之处,因此很难对在途交易进行确认。

与此同时,一些“连环单”交易环环相扣,前后涉及多单交易,若照顾此类“连环单”,政策效力将大大削减。

因此,按照当前的条件,类似上述两个案例的问题,恐怕难有合适的解决办法。

从某种意义上说,“不留缓冲期”的政策设计,也是不得已而为之。

2015年8月14日,北京出台通州区“限购令”,政策发布当晚,通州区的8个项目就连夜开盘,且价格均有明显上调。2016年5月5日,通州区对商住房实施限购,同样引发部分项目连夜完成网签。

有业内人士将此现象与多年前的“价格闯关”相提并论,并认为,若政策留下一段缓冲期,反而给部分投资者提供空子。

贾瑞果认为,这种设计本身无可指摘,但在政策条文和配套措施上,仍然缺乏合理的设计。例如在出台政策的同时,普通住宅的认定标准、二手房交易指导价均未同步调整,导致购房成本出现提升。

陈志也表示,过去的调控政策有太多的“一脚刹车、一脚油门”的特点,但这是由当下的各项客观条件所决定,而不应是楼市调控的常态。理想的调控政策应具备“长期、有效、稳定”的特点,这也是决策部门需要不断改进、并最终实现的目标。

(编辑:杨志锦)

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本期编辑 黎雨桐

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