“一铺养三代”，曾一度在投资者中心广为传播的投资金句，跟随时期的变迁，这样的传奇已经没办法延续。曾经一度非常火爆的商铺投资，现如今已经沉溺堕落到非常为难的地步。
商铺与住宅之间价钱产生“倒挂”，曾经一度风景无穷的商铺，如今有很多物业成为投资者手中的鸡肋。早在16年前的2001年夏天，本刊曾刊发了一组关于商铺的封面报道，其中有一篇文章《商铺，下个投资热点》，真实记载了当时商铺市场的盛况，若有港商欲以单价22000美元/平方米、总价约154万美元的天价求购南京东路上置地广场商厦内一间临街铺面而不得，七浦路上一个马路摊位每平方米的年租金高达2万元，紧靠徐家汇商圈的西岳路名品街一间55平方米的门面5年的经营期，竟然拍出了400万元的天价。
而如今，这类盛况已经不复存在。记者在上海嘉定区曹安、静安区七浦路服装市场和徐汇区斜土东路鞋城等商圈访问时发现，在2007年遭到投资者列队疯抢的上海国际鞋城如今铺面大面积空关，已经接近瘫痪；之前租金陆续上涨的七浦路商铺，最近几年来已经原地踏步；而之前需求花三五十万转让费才能够求得一个铺位的斜土东路鞋城，如今不只不需求转让费，租金还能打折。
短短数年内，商铺投资为什么会出现大逆转？我们通过对商铺物业本身的增值，和长久出租收益情形的分析发现，二者体现均差能人意。
记者在曹安商圈采访时了解到，板块内商铺价钱与住宅对比，已经毫无优势可言。如位于曹安公路新郁路上海国际鞋城，一套面积约85平方米的沿街底层商铺挂牌出售，挂牌价约5.1万/平方米。
而附近的次新二手房挂牌价也达到了该水平。如位于上海国际鞋城北面的鼎秀园，如今挂牌价最高在5万～5.5万元/平方米之间，地位较好的住宅房源售价要高于该商铺。另外，记者在外环线之外的区域如江桥板块，或许在内环线核心区域如新寰宇板块，都发现了这类情形，商铺与附近住宅对比并没有显著的价钱优势，尽管商铺价钱稍高一些，但幅度不超出30%。
从商铺与住宅整体价钱运转来看，也明了地体现出这样的变化。依据易居研究院跟踪监测数据显示，近10年来商铺价钱涨幅已经远远落伍于住宅。数据显示，2006年至2016年间，住宅均价由9472元/平方米涨至38283元/平方米，整整上涨了4倍。而商铺均价由10392元/平方米涨至22984元/平方米，涨幅只有121.2%。
同时，自2007年住宅均价超出商铺以后，二者之间的差距便愈来愈大，如今住宅均价是商铺的1.67倍（拜见图1）。而使人觉得惊讶的是，10多年前的情形却恰好与之相反，本来，商铺有着特别显著的价钱优势，通常是住宅的1.5～2.5倍。
商铺租金收益体现也出现了下滑。一些熟铺、“铺王”的租金也已出现滞涨，七浦服装市场一名姓郑的摊主告知记者，他如今租下的这套临街商铺，近5年内租金一直是45万元，没有涨过。而一些经营情形欠安的商铺，则只能靠降价来吸引租客了。如斜土路上有鞋城推出打七折甚至“买一送一”活动，而保持不愿降价的鞋都鞋城，经营商户所以流失了约两成。
机构监测结果显示，最近几年来上海商铺整体租金水平确实出现了下滑迹象。依据高力国际发布最新数据，截至2016年末，上海商摊平均租金为37.3元/平方米/天，同比下滑4.0%。数据显示，上海商铺租金在2013年达到41元/平方米/天，持续3年处于下滑过程当中，跌幅约9%（拜见图2）。租金水平接连走低，尽管与最近几年来非核心区域商铺入市数目上升有关，但同时也体现出租金滞涨的趋向已经构成。
租金水平下滑，使得商铺超高租金收益陆续缩水。记者在采访中发现，如今很多临街商铺租金收益已经降到了4%左右。如江桥万达广场公寓街铺如今售价约5.5万元/平方米，一套面积80平方米的商铺每年可收租18万元，据此测算，其租金报答在4%左右。但在2005年前后，商铺与租金的投资报答比为3：1，本来，住宅租金报答可达3%～4%之间，表示当时商铺租金报答可达9%～12%，有些熟铺甚至更高。
