题记
中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲教授的演讲内容，后续提供报告全文。
樊纲教授以现在不同类型城市房地产市场价格发生两极分化现象出发，通过对比较流行的观点进行质疑与分析后提出现行的城镇化战略与社会发展规律要求不一致，限制了土地资源的供给，而这成为影响房地产市场供给的重要因素。樊纲教授认为，理解和把握人类迁徙规律对于中国未来的城市规划和经济发展有重要意义。
首先，樊纲教授通过对一线、二线和三线城市的住宅价格的数据研究发现，从2015年开始，一线城市和和二、三线城市的住宅价格出现了明显分化。在二、三线城市住宅价格仍然保持稳定情况下，一线城市的房价出现了大幅上涨。在分析目前这种房地产市场两极分化原因时，目前社会比较流行的观点主要有两个，一个是市场上流通的货币太多从而导致房价上涨。但是樊纲教授对这种说法提出了质疑。他认为货币作为一般等价物，任何商品的价格都和货币有关系。他将货币增加比喻为“大水漫灌”，认为如果货币多了却只体现在一线城市的房价上是不合逻辑的。另外他也指出，通过对最近一两年的货币政策分析认为货币政策其实是较为紧缩的，M2增长速度10%不到。此前M2增速为13%和14%的年份，房价也没有出现近年情况。所以他认为因为“货币多了”而使得一线城市和二、三线城市的房价出现分化是站不住脚的，况且分析看来“货币多了”事实也不能成立。
第二，对于现行房地产市场状况的解释是土地贵。土地作为房地产供给要素之一，土地的价格直接决定房价。樊纲教授认为土地贵的原因是因为开发商预期房价贵，才会举牌高价收购土地。因此房价分化的真正原因并不是土地贵，而是其他更深层次的原因导致大家预期房价会更贵。首先樊纲教授承认土地作为不可再生的稀缺资源，在政府要保证十八亿亩红线不能动摇的前提下，可开发利用的土地是一个相对稳定的数额。因此土地的价格本身是应该随着经济的发展而增加的。导致土地价格非正常增长原因主要是中央政府错误的“城镇化”战略导致土地的计划分配有误，因此形成了一线城市的土地供应极为短缺的状况，而住房需求和供给之间出现了极大的缺口，自然会导致一线城市的房价居高不下。当然，除了上述原因之外，地方城府也有可能故意制造紧缺来实现高价售地。
樊纲教授通过上述分析，认为对于房地产市场和经济发展的主要原因在于“城镇化”战略的偏差。他认为现在的城镇化战略人为地限制了大城市的发展，鼓励小城镇发展是背离了社会发展和人类选择迁移的规律。在人类选择迁移的过程中，人口流动会自然地形成两极分化，即大城市流入人口，小城市流出人口。因此房价两极分化的背后其实是人口的两极分化。进一步地在解释人类的选择迁移为什么会使得人口流向大城市时，樊纲教授提到了以下几点原因：
首先是因为大城市有聚集效应，即经济学所说的规模效益。因为聚集效应会使得少量的基础设施的投入，支撑更多的企业的发展，从而提供更多的就业，贡献更多的GDP增长。因此在实际生活中不难发现大城市的周边因为交通、物流、服务等一应俱全，成为了企业发展的最佳地点选择。因此在企业向大城市周边聚集的同时使得人口也向大城市聚集。
另外一个原因就是人口的聚集会产生更多的创新与思想，这也符合新增长理论的基本逻辑，就是知识创造经济增长。在人口聚集的地方人们通过日常交流会在传播知识的过程中碰撞产生新的创意。另外，大城市相比于小城市能够提供更多的文化服务。数据表明一千万人口城市才能支持一个歌剧院，所以文化服务是大城市的优势之一。多元的文化背景是产生创新创意的温床，也是推动经济增长的源动力。
此外樊纲教授分析了用欧洲发达国家小城镇较为普遍存在的事实来支持我国“城镇化”战略的观点。快速实现工业化的新兴国家与更早历史时期通过100多年中逐步实现工业化的欧洲国家不同，不能直接照搬欧洲国家的发展模式。就中国目前的状况来看还应该处于工业化的阶段，所以人口还是处于流出的状态。因此返乡的人员较少。尽管现在也有农民工返乡，但樊纲教授认为这属于农民工“早退”现象，这与欧洲国家人们退休返乡并不相同，因此也会产生不一样的返乡结果，对小城镇的影响自然也不同。举例而言，中国的农民工再次返乡后一般是属于积攒了一点积蓄回乡养老，翻新一下自家住宅之类。欧洲国家的人们退休后再次返回小城镇带回去的不仅有储蓄，也有新思想和理念，更重要的是有保障生活的社保服务，并且会根据现代化的生活方式改造乡村。因此尽管中国和欧洲都有小城镇人员返乡，但是中国的小城镇和欧洲的小城镇却体现出了截然不同的状况。
樊纲教授提出中国应该顺应人口迁移的自然规律，城市规划以“大都市”或者“城市群”为主，而不是严控大城市发展规模。大都市是指以一个或几个大城市为核心、包括周边一批中小城市共同组成的城市群、城市带。像雄安就是一个很好的构想，利用雄安的地理位置并利用快轨等交通工具将周边的大城市连接起来形成城市群。同时樊纲教授还强调在城市群管理的过程中可以有不同的模式，比如行政区划，或者自愿结合。他认为自愿结合的模式在未来具有巨大的发展空间。都市群对于发挥大城市的聚焦效应，具有重要的意义，可以大大提高大城市在经济增长和社会进步中的带动作用。
当然对于大家对小城镇发展的担忧樊纲教授也提到，小城镇现在可能就是在人口流出阶段，要做的其实是保护好老宅、生态、文化，为下一发展阶段的人口回流做准备。
最后樊纲教授总结到，目前中国房价问题归根结底还是对于“城镇化”发展战略计划的偏差，因此要想解决一线城市与其他城市房价两极分化的现状就要从供给上放开土地的供应。如何实现呢？最重要的就是要矫正对于城市发展的规划，着重发展大都市与城市群。除此之外，房产税、租赁制度的完善和建立对于房地产市场也有着重要的影响。当然以上都属于长期的发展方向。樊纲教授认为在短期中面对炒房等种种不利于市场稳定的现象时，限购政策还是一个有效保障房地产市场和经济稳定的重要措施。
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