中信期货
从长期来看，对新住房的需求主要取决于中国的城市化速度，人均居住面积的增长率和旧住房更新改造的比例预计2021年至2035年，中国常住人口城镇化率年均提高0.8个百分点，城镇人均住房建筑面积年均增加0.8平方米中国每年新增住房需求将超过14亿平方米，预计2022—2023年将达到14.6亿平方米以上短期来看，我国楼市政策放松空间较大，会释放部分刚性和改善性住房需求，不排除短期住房需求达到较高水平
摘要:
从长期来看，对新住房的需求主要取决于中国的城市化速度，人均居住面积的增长率和旧住房更新改造的比例新增住房需求可分为三类:人口由农村向城镇转移引起的刚性住房需求，城镇居民住房面积增加引起的改善性住房需求，城镇旧房拆迁重建引起的住房重建需求，这取决于城镇化速度，人均居住面积增速，存量旧房更新重建比例
预计2021—2035年，我国常住人口城镇化率年均提高0.8个百分点，到2035年城镇化率将达到76%左右最近几年来，中国的城市化速度明显放缓2018年至2020年，中国常住人口城镇化率年均提高1.18—1.26个百分点，接近近20年来的最低水平在当前中国城市化快速发展的阶段，农村青年进入劳动力市场通常选择进入城市就业，这是城市化的主要驱动力1981年至1990年，中国年均出生人口约2280万，其中农村出生人口1730万这部分人群进入城镇就业的高峰期是2005年至2014年，期间城镇化率年均提高1.4个百分点2001年至2010年，中国每年出生人口约1600万，其中约900万出生在农村这些人将在2025年至2034年在城镇就业按此计算，2025—2034年城镇化率年均提高约0.73个百分点考虑到2025—2034年户籍政策将进一步放开，2025—2034年城镇化率将略高
预计2021—2035年，我国城镇人均住宅建筑面积将增加0.8平方米，到2035年将达到53.3平方米，按75%的住房获得率折算为40平方米的使用面积2019年，我国城镇人均住宅建筑面积为39.8平方米，按75%的室内面积折算，人均室内面积为29.9平方米
未来中国人均室内面积有望达到英国，德国，法国的国家水平，即40平方米左右，人均建筑面积有望达到53.3平方米2000年至2019年，中国人均住宅建筑面积年均增长1.0个百分点考虑到我国住房已经过了短缺阶段，2021—2035年我国城镇人均住房建筑面积年均增量将会减少，假设是0.8平方米，那么2035年将达到53.3平方米
预计2021—2035年中国年均住房需求超过14亿平方米，2022—2023年有望达到14.6亿平方米以上2021—2035年，中国总人口总体稳定在14.14亿左右根据我们对城市化率和人均住房建筑面积的预测，预计2021—2035年我国农村向城镇转移人口带来的新增刚性住房需求每年约为4.8—6.4万亿平方米，城镇居民住房面积增加带来的每年新增和改善性住房需求约为7.2—8.5万亿平方米棚户区改造对应的是部分城镇旧房拆迁改造带来的住房重建需求2021年全国棚户区新开工165万套，2022年计划开工120万套我国棚户区改造接近尾声，2023—3025年规划建设几乎不会超过2022年的水平，假设还是120万套按照83.3平方米左右的棚改房计算，120万套对应1亿平方米的住房重建需求除了棚户区改造，还有其他城镇旧房拆迁改造带来的住房重建需求因此，住房重建的实际需求应高于1亿平方米
假设2026—2035年每年新增住房重建需求1亿多平方米，2021—2035年中国每年住房需求13.6—14.7亿多平方米，年均14.1亿多平方米其中，2022—2023年，农村向城镇转移人口带来的新增刚性住房年需求量较大，预计年新增住房需求量将达到14.6亿平方米以上短期来看，我国楼市政策放松空间较大，会释放部分刚性和改善性住房需求，不排除短期住房需求达到较高水平
