一、 地产存量时代来临，社区服务大有可为
十九大提出满足人民对美好生活的需求是当前社会的主要矛盾，社区服务与人民生活息息相关，其已经成为解决这一矛盾的重要力量。同时，近年全国房屋竣工面积和新开工面积同比增长不断走低，我国房地产市场正在进入存量时代。2018年全国商品房在管面积204亿平方米，预计到2020年,这一数字将达到230亿平方米。社区服务行业营业收入将逼近万亿，未来“存量地产运营”将获得巨大的收益。正值人民对美好生活的需求不断增强，房地产从增量市场到存量市场加速演进的2018年，社区服务商踊跃演年度大戏，也在资本市场争相抛头露面。
二、社区服务商上市体量不断增大，
2018年再添八子
随着社区服务行业不断升温，众多社区服务商开始走向上市之路。2014年6月，彩生活赴港上市，成为第一家上市的社区服务公司。截止到2018年12月7日，共有69家社区服务公司上市，其中主板挂牌1家，香港挂牌11家，新三板挂牌57家。2018年新上市的社区服务公司有A股1家——南都物业；H股5家——雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务；新三板挂牌10家共计17家企业。
社区服务大都是房地产企业的子业务，因此，上市的社区服务企业大都具有房企背景，即其母公司或关联公司是房地产企业。我们选取自身与母公司同时上市的社区服务企业8家：彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务。
分析物业分拆上市后的表现：
市值方面：社区服务业务分拆上市后，公司市盈率均明显高于母公司，其中绿城服务市盈率32，是其母公司绿城中国的8倍，由此可见社区服务业务的分拆上市为母公司成功释放出市值。
盈利能力方面：社区服务上市公司的ROE表现显著优于其母公司，其中碧桂园服务ROE高达30%，盈利能力大幅强于碧桂园。
三、2018年上市社区服务公司盘点
01
南都物业
（1）公司概况
公司全称南都物业服务股份有限公司，成立于1994年，2007年从浙江南都房产集团中分离并独立运营，是浙江省最早的社区服务企业之一。公司于2018年2月1日在上交所挂牌上市，成为A股第一家上市社区服务商，证券代码为“603506.SH”。公司服务对象涵盖住宅、商业地产、写字楼、产业园区、银行、学校、政府公建等物业类型，业务内容包括物业管理服务、案场服务、顾问咨询、增值服务等。公司通过内涵式增长以及外延式扩张的方式，不断扩大管理规模。截止2018年6月30日，公司（含金枫物业）累计总签约项目392个,累计总签约面积4994.96万平方米。
（2）财务及运营情况
2018上半年，南都物业营业收入4.7亿元，同比增长25.3%，2017年公司实现营业收入8.2亿元。2018上半年，公司实现净利润4240万元，同比增长18.9%，2017年公司实现净利润7483万元。近年来公司毛利润率保持平稳，2018上半年维持在23.8%。公司总资产规模扩张迅速，2018年中期达到12.2亿元，资产负债率持续走低，2018年中期降至51.4%。公司主要收入来源是包干制物业管理服务，占比达78%，增值服务占比10%。
02
雅生活服务
（1）公司概况
公司全称雅生活服务股份有限公司，成立于1997年，是中国市场领先的以中高端物业为主的服务供应商。公司于2018年2月9日从雅居乐控股有限公司分拆出来，在香港联交所上市，证券代码为“03319.HK”。2017年6月，公司收购了绿地物业，并于2017年8月引入绿地控股作为公司的战略股东之一，开启“雅居乐物业”和“绿地物业”的双品牌发展战略时代。公司通过一系列渠道(包括公司的一站式服务平台)为客户提供量身定制的优质服务，包括物业管理服务、非业主增值服务及业主增值服务三条业务线。
（2）财务及运营情况
2018上半年，雅生活服务营业收入14.1亿元，同比增长103.1%，2017年公司实现营业收入17.6亿元。2018上半年，公司实现净利润3.3亿元，同比增长196.3%，2017年公司实现净利润2.9亿元。近年来公司毛利润率不断走高，2018上半年毛利润率上升至36.3%，净利润也上升至23.6%。2018上半年，公司总资产规模猛增至64.6亿元，较年初大增157%。公司资产负债率持续走低，2018年中期降至22%。公司物业管理服务包括物业管理、物业销售、广告等，占总业务收入的53%。非业主增值服务包括协销、物业代理等服务，占总业务收入的41%。业主增值服务包括生活服务及资产管理服务，占总业务收入的6%。
03
碧桂园服务
（1）公司概况
公司全称碧桂园服务控股有限公司，成立于1992年，是中国领先的中高端住宅业务服务提供商，经过26年的稳健发展，公司业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等多种业态。公司于2018年6月19日在香港联交所上市，证券代码为“06098.HK”，位居港股物业服务板块市值第一。
公司提供包括保安、开荒清洁、绿化、园艺及维修保养等一系列物业管理服务。公司重点服务于住宅社区，同时涵盖商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府、医院及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园、景区及学校等非住宅物业。截止到2018年6月30日，公司业务组合遍布中国29个省、市及自治区的260多个城市。
（2）财务及运营情况
2018上半年，碧桂园服务营业收入20.2亿元，同比增长42.5%，2017年公司实现营业收入31.2亿元。2018上半年，公司实现净利润4.7亿元，同比增长133.1%，2017年公司实现净利润4亿元。2018上半年毛利润率上升至39%，较年初上升6个百分点。2018上半年，公司总资产规模猛增至38.8亿元。公司资产负债率持续走低，2018年中期降至53.1%。公司收入主要由物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务构成，三者占比分别为78%、14%、8%。
04
新城悦
（1）公司概况
公司全称新城悦控股有限公司，成立于1996年，成长于常州，发展于长三角，是专业从事物业管理与服务的综合性服务企业。2018年11月6日，公司于香港联交所上市，证券代码为“01755.HK”。新城悦在22年的发展中不断摸索，建立起独具特色的物业管理与服务体系，企业目前管理的业态已涵盖公寓、别墅、办公写字楼等多种物业类型。新城悦坚持全国化布局的发展战略，项目覆盖长三角、珠三角、环渤海、华中、华北等全国大部分一二线城市聚集区。
（2）财务及运营情况
2017年，新城悦营业收入8.7亿元，同比增长51.1%；实现净利润7340.6万元，同比增长69.4%。2017年公司总资产规模达8.1亿元，资产负债率下降至76.8%。截至2018年4月30日，公司的订约物业管理服务服务遍布21个省、直辖市和自治区的53个城市，在管总建筑面积为37.0百万平方米。公司为物业开发商及所管理社区的住户及租户提供广泛的物业管理服务及增值服务。
05
佳兆业物业
（1）公司概况
公司全称佳兆业物业集团，成立于1999年，是佳兆业集团成员企业，前身主要负责集团控股地产业务后勤物业保障服务，沿着集团地产开发的步伐进行市场化运营。2018年12月6日，公司于香港联交所上市，证券代码为“02168.HK”。截至2018年6月30日，进驻全国37个城市，总管理项目124个，总物业管理面积达2540万平方米；服务业态涵盖中至高端社区及非住宅物业，包括商业物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园。为全国近16万个物业单位提供服务；下辖10余家子公司，员工4000多人，现有业务涉及物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务等领域。
（2）财务及运营情况
2018上半年佳兆业物业实现营业收入4.1亿元，实现净利润2330万元；2017年全年实现营业收入6.7亿元；实现净利润7144万元。公司毛利率和净利率保持平稳，2018年中期分别为34.2%和5.7%。2018年中期公司资产总规模达到10.7亿元，资产负债率2017年有明显下降趋势，至2018年中期已降至68.7%。
06
永升生活服务
（1）公司概况
公司全称上海永升物业管理有限公司，公司预计于2018年12月17日在香港联交所上市，证券代码为“01995.HK”。公司成立16年来，布局全国，多业态覆盖上海、北京、广州等35个城市。截止2018年6月30日，在管总建筑面积约为32.1百万平方米 ，签约项目200个以上，已发展成为一家拥有一级资质、享有良好声誉且快速成长的物业管理服务商。
（2）财务及运营情况
2018上半年永升生活服务实现营业收入4.4亿元，同比增长39%，2017年实现营业收入7.3亿元；2018上半年永升生活服务实现净利润4117.8万元，同比增长34.3%，2017年实现净利润7644.2万元。2018年中期公司资产总规模达到7.8亿元，资产负债率有所上升，至2018年中期为66.5%。
07
新三板上市物业公司
2018年新三板上市社区服务企业有实力物业、创美城市、龙能股份、安信联行、永基物业、鸿坤物业、中都物业、荣鑫物业、金新城、未来物业。10家企业2017年平均营业收入6349.3万元，平均净利润486.9万元，平均总资产5895.1万元，整体毛利润率22.7%，整体资产负债率64.2%。
年度盘点·土地市场篇丨两头高中间低·年末政府企业忙
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