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代表委员倡议对租房市场减税长租公寓迎冷静期?

栏目:商业发展    来源:互联网    作者:安靖    发布时间:2017-03-12 11:34

据估算,按照当前的房地产税收政策,出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税等,累计超过租金收入的20%,再考虑租赁管理成本支出,净租金收益率只剩下2.5%左右。在现有的政策体系下,若没有政策支持,住房租赁市场很难挣到钱,也很难形成规模化。

近几年来,房地产市场已开始由增量市场向存量市场过渡。在房价高涨、部分地区面临去库存的压力下,越来越多房地产企业开始寻求更为长效、稳定的盈利模式。

全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军就在她的两会建议中提出,增加土地供给,鼓励开发企业兴建商品租赁住房,建立稳定供应主体。此外,参照商业用地改建为租赁住房的规则,对于目前闲置或半闲置的工业用地,如其区位、配套、交通状况等方面能够满足居住需求,允许将其土地性质调整为住宅用地,按照规定建设租赁用房,避免资源浪费,规划调整后保持土地使用年限和容积率不变,用水、用电、用气价格则按照居民标准执行。对于目前空置的商用住房,允许开发企业将其盘活,改建为长租公寓,进而增加商品租赁住房房源供应。

21世纪经济报道记者梳理两会提案发现,还有其他代表委员也持相关看法。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受21世纪经济报道记者采访时表示,过往一两年,长租公寓已经进入爆发期,目前行业正处于爆发过后的冷静期。开发商大部分都参与进来,不少经纪公司在转型,也有一些毫无经验的进入者。现在来看有的企业已经很持续,一些原来做管理经营的平台已经转为做管理平台,不再去收房子,而是输出品牌、经验和系统。未来一两年,一些企业会慢慢淡出长租公寓市场,行业集中度会提高。

没有规模很难盈利

从运行模式来说,目前房地产市场上主要分为集中式长租公寓和分布式长租公寓。

集中式长租公寓运用较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,代表包括魔方公寓、YOU+、泊寓、未来域等。分散式长租公寓是从分散的房东手里取得房屋,通过包租运营,标准化的服务与改造,提供整体的资产管理解决方案,代表有自如、相寓、蘑菇公寓、青客公寓、优客逸家等。

目前经营长租公寓的企业大致有三类:一是房地产企业。例如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓,以及即将推出的龙湖的冠寓、万达的文旅公寓和旭辉的旭派公寓等。二是酒店集团,铂涛酒店集团的窝趣轻社区、如家酒店集团的逗号公寓、住友酒店集团的漫果连锁公寓。三是互联网创业公司,如YOU+公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等。

相对而言,开发商以开发持有的模式进入长租公寓,具有较多优势,如解决目前长租公寓品牌房源不足、房源品质较差、改造成本较高等问题。不仅如此,相较于非持有的品牌公寓,开发商还能够享有物业增值的收益。

因此长租公寓成为房企竞相开拓的新市场。万科、招商、龙湖、保利、绿城、金地、远洋等纷纷涉足。

胡景晖直言,目前市场上,规模小的、推概念的长租公寓肯定不挣钱。如果没有资金支持,这些小型新进入者在一年之内就会慢慢消亡。

他认为,长租公寓主要需解决规模问题。“规模达不到五千、一万套(不是间)以上,规模效应很难显现出来;其次,行业的新进入者欠缺管理经验和运营效率;此外,很多长租公寓,为了展现给资本市场看,其装修标准、软硬件设施有点过度,市场对于租金的承受有限,市场应该找到性价比合适的产品。”

胡景晖指出,近两年,租赁规模化经营(长租公寓)是资本市场的一个热点,很多大型开放商也进入这个领域,作为自己产业转型的试点。整体比较热闹,但还有很多深层次的问题需要解决。

他认为,目前市场上,租赁规模化试水的成分较大,但真正形成规模,能够持续发展和盈利,进而支撑整个行业发展的大型企业并不多。与之相配套的产业政策和金融创新,包括市场规范和制度等方面也不是很完善。

“市场上想要形成开发商或机构集中式的租赁局面还是很难。当然目前有些开发商拿了地以后建成自持,也有一些商场、厂房和写字楼改成住房,但这些规模有限。而且以前都被经济型酒店扫过一轮,所以真正形成集中式的房源供应,大规模持有所占的比例还是比较小。”胡景晖表示。

倡议对租房市场减税

2016年5月初,国务院常务会议上指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容。2016年9月底后,各地出台的房地产土地市场调控政策,也为长租公寓市场的发展提供了良好的环境。

政策支持之外,租房市场发展仍然需要破冰。

胡景晖分析,长租公寓需要解决三方面难点。第一,需要产生规模效应;第二,通过管理来提高效能;第三,要找到市场主流的、合适的产品,进行成本管控。“市场的主流需求其实是比现在的普通租赁更具品质,但这并不是堆砌成本和投入。从商业模式上还是要找到便宜的房,能够有税收方面的减免。”

相比房产交易,出租房屋的收益率偏低,融资成本、运营成本却偏高。据估算,按照当前的房地产税收政策,出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税等,累计超过租金收入的20%,再考虑租赁管理成本支出,净租金收益率只剩下2.5%左右。在现有的政策体系下,若没有政策支持,住房租赁市场很难挣到钱,也很难形成规模化。

58同城房产事业部产品总监张芳建议:把租赁市场形成发改委的一个汇集民生的新型产业目录来扶持,如此税费可以大大降低,长租公寓的运营成本也会随之降低。运营成本的降低势必带来收益率增加,必然会吸引社会资本关注,促进租赁市场规模化、专业化发展。实现规模化发展之后,租金通常会降低,租客也会受益。

吴亚军的建议是,制定相应法律法规,明确商品租赁住房运营企业与承租方的权利义务关系,规范房屋租赁市场。建立商品租赁住房运营企业资质认证体系,向通过认证且经营合法合规的企业提供一定额度税收减免。建议对租金定价实行政府指导价格的运营企业免征增值税款,对租金定价实行市场调节价格的运营企业减免3%增值税款。通过税收优惠降低商品租赁住房运营成本,有效提高合规供给比率,鼓励专业、集中化经营,提升运营和监管效率。

吴亚军还建议,对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴,增强其支付能力。全国人大代表、复星集团董事长郭广昌也建议,对于租房的人,应考虑租房支出税前抵扣;针对中低收入人群租房,把对房东的征税补贴给承租人,这样也减轻了租房者的压力。

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