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【头条】楼市大杀器袭来,降价空间打开。

栏目:产业经济    来源:互联网    作者:张璠    发布时间:2017-04-07 11:09
【头条】楼市大杀器袭来,降价空间打开。

记者丨佟亚涛

三月以来,全国有60多个城市加码楼市调控,为虚火过旺的楼市降温。而在昨天,住建部和国土资源部联合发布《通知》,要求加强住房及用地供应管理和调控。这也是新一轮楼市调控以来,住建部首次出台全国楼市调控的统领性文件。

根据库存消化周期调整供地规模

“因城施策”是本轮楼市调控的一个导向,《通知》提出,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,具体来说就是:对消化周期在36个月以上的,要停止供地;36到18个月的,要减少供地;12到6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析,目前楼市分化明显,因城施策调控更加科学:

杨红旭:这反映出目前我国楼市的差异是非常大的。目前中国的格局是城镇化率达到50%以上,向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度会进一步加速。一方面,一、二线城市房价经历了一轮暴涨,目前国家正在“泼水救火”;另一方面,三、四线的政策方针是去库存,让农民工进城,推进城镇化。

从数据来看,今年一季度,一二线城市加快推地节奏。其中,一线城市共推出住宅用地508万平方米,同比大幅增长98%。三四线城市推出9134万平方米,是2010年以来的季度最低水平。

建立审查制度确保使用合规自有资金购地

从开发商来看,今年一季度,拿地金额超过百亿的房企有13家,土地资源逐渐向少数龙头房企聚集。《通知》提出,各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。对于资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格。就在上周,上海市因为资金来源审核工作没有完成,中止一次土地出让。

中原地产首席分析师张大伟指出,这将会打击高杠杆的投机行为,防止高溢价地块的产生。

【头条】楼市大杀器袭来,降价空间打开。

张大伟:有些房企拿地的时候失去理性,投资投机的心理比较重,动用了很多的杠杆,这样其实带来了很多的风险,不仅是开发的风险,也会对金融领域带来风险。所以这个政策,包括像上海还有其他城市逐渐出台拿地必须用自有资金的政策,的确是能够减少高溢价地块的产生。

灵活竞价,防止新“地王”扰乱市场预期

《通知》还提出,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

房地产专家韩世同说,“地王”的出现会推高房价,形成恶性循环,因此必须要遏制。地方政府也应该减少对土地财政的依赖。

韩世同:地王或者抬高地价会对市场产生非常不好的冲击和影响,是不是可以探讨由地方政府垄断供地的形式。因为土地财政是根本,如果这个不消除的话,其他的措施都是治标不治本的。

继续发展公租房、共有产权房

《通知》还提出,住房供求矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,尽快形成市场有效供应。对具备预售条件但是拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处。

此外,扎实推进棚户区改造,继续发展公租房、共有产权房。张大伟认为,相比之前限制投资、投机性需求的“减法”,这次更多的是供应层面的“加法”。

除了做好加减法,北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波进一步指出,这次《通知》,更是住建部门和国土部门调控房地产市场、化解楼市风险,迈出了主动的一步。

楼建波:国土部门在楼市调控中一直是处于比较被动的状态,因此之前的调控政策更多的是金融政策、限购。我们也一直在说土地供应,但是明确地把调节土地供应作为调控手段,这次是比较明确的。从我们政策延续上来讲,这次是我们之前政策的一个升级版。

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地方政府工作不力将被约谈

值得一提的是,《通知》要求强化地方主体责任,对工作不力、市场出现较大波动、没有实现调控目标的地方,将对地方主管部门和负责人约谈问责。对数据造假者,将依法依规严肃处理。

央广短评:稳定市场预期,重在落实地方政府的主体责任。

在房价上涨过程中,不少购房者患上了“焦虑症”:无论是否刚需,都抢着要“上车”。对于开发商来说,也陷入“抢着拿地—推高地价—助推房价”的恶性循环,一些“地王”的出现,更是严重地扰乱市场预期。而市场预期,又成为影响楼市走向的重要因素。因此楼市调控,必须要缓解恐慌情绪、稳定市场预期。

在这个过程中,地方政府责无旁贷。首先,地方政府是楼市调控政策的制定者,必须切实掌握本地楼市供需,使调控措施有的放矢。更重要的是,地方政府作为土地市场的供给者,什么时候推多少地块,都由地方政府说了算。因此地方政府必须要与土地财政“断舍离”。对于库存紧张的城市,在增加供地的同时,更要多措并举,遏制“地王”的出现;对于需要去库存的城市,不能眷恋土地财政而盲目增加供地,只顾眼前利益而舍弃了长远发展。

记者观察:购房者观望情绪愈浓,楼市降价空间或已打开。

记者最近在采访时发现,实现“房价环比不增长”成为各地政府落实调控责任的首要目标。主要手段是限制高价楼盘进入市场、控制预售证发放节奏。

在一些地方,记者发现,不少项目因为预售证审批不下来而延期,开发商的态度也变得越来越保守。比如说在北京,从去年底以来,很少有新住宅项目推出。

即便是已经取得预售证而且顺利开盘的项目,也基本都是在售价上有所让步的。比如说上海万科天空之城项目,原本售价定在每平方米8万元左右,但是最后批下来的价格是6万元。他们项目负责人也跟记者感叹说,随着调控从紧,开发商也要适当“割肉 ”。

在严格调控下,今年一季度住宅价格逐渐平稳。从中国指数研究院监测的上海、深圳、南京、成都等13个重点城市新开盘定价来看,今年开年后,将近三成的项目价格与上次开盘持平,将近两成出现下跌。除了新房价格下跌,二手房市场也出现了买家不再“抢”房,卖家不再“坐地起价”的现象。

种种迹象表明,楼市价格开始松动,降价空间正在打开。购房者出手也更加谨慎,观望情绪日益浓厚。上海的一位刚需购房者李先生就表示,他感觉目前楼市不太稳定,他准备观望一段时间再说。

不少分析师也告诉记者,未来楼市调控仍然会继续从紧,再加上购房者浓厚的观望情绪,后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。

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