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【华泰房地产谢皓宇团队】中国版逆城市化?三线的大周期

栏目:产业经济    来源:互联网    作者:樊华    发布时间:2017-03-01 10:45

核心观点

一线城市的独孤求败,每次三线的躁动都被证伪

曾经在2010年、2013年,都因为楼市的调控开始了“炒作”三四线房产,然而,2010年的证伪来自于三四线的人口外流和库存高企,2013年也没有得以根本变化,最后每一次三四线的预期都被证伪。

然而,越来越严格的土地管控,2015年一线人口开始出现一丝逆流

2014年流动人口达到顶峰2.53亿人后开始下降,同时上海在2015年首次出现常住人口下降。2016年北京常住人口仅增长0.1%,排除自然人口增长因素后,人口外流4.1万人,同样首次出现人口机械下降。北京和上海常住人口已接近饱和。

背后的逻辑主要在于经济增长方式变化,要求提效、而非增人

当卡住土地供给的情况下提高经济增长,也就需要提高单位面积产出,然而由于单位面积的人口承载有限,导致要求提高劳动生产效率,也就意味着,未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员,产业结构向更高层级升级。相反,三四线凭借更高的GDP增速,通过劳动力拉动能够承载更多的人口,形成对一线挤出的承接,进而带动需求。

从哪里来,回哪里去,人口+库存带来三线趋势性大周期

过去三四线城市证伪的最大原因就是两点,一是库存高企、二是人口外流。当前,我们认为这两个因素都有了变化,而且会在未来的3~5年之内出现根本的变化,就是库存下降(我们判断三线的去化周期下降到2~3年时就具备涨价空间),和城镇化减速。资金流动只能够带来短周期,人口流动能够带来中周期,以上库存和人口的问题解决,对三线城市将带来一个趋势大周期。

风险提示:货币超预期收紧。

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