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三年欲破千亿中骏的平衡术

栏目:都市热点    来源:中国经济网    作者:夏冰    发布时间:2018-03-22 11:39
三年欲破千亿中骏的平衡术

在冲击千亿大关的路上,闽系房企无疑是最有实力的地产军团,尤其在泰禾、旭辉成功跻身千亿行列之后,更是激起了“同乡们”的信心。日前,在中骏置业(以下简称“中骏”)业绩发布会上,该公司董事会主席黄朝阳提出了年内500亿元、2020年千亿的清晰目标。对于中骏而言,50%以上的销售增速考验的是企业拿地的准确性、周转的速度以及抗风险的能力。

净负债保持80%

除了和多数开发商一样,2017年的中骏同样交出了亮眼的成绩单: 合同销售金额增长约41.3%至332.47亿元;净利润由2016年的约24.4亿元增长41.3%至2017年的34.49亿元。

在接近中骏的一位行业人士看来,从偏安一隅的闽系房企一跃成为国内知名地产品牌,与该公司“进京入沪”的战略无不关系。从2016年进入北京后,不到两年时间已在京城站稳脚跟。其中,中骏打造的位于二环的中骏天宸豪宅项目,因为获批13.5万元/平方米的预售价而广受市场关注,据悉该项目也成为2017年北京年内单价最高住宅项目。

实际上,纵观近几年业绩突飞猛进的企业,有个共同的特点就是,对赌某个城市或某个地块。中骏的公告也从侧面印证了该公司这一发展路径的正确,从城市分布看,一线城市中以北京市及上海市的合同销售表现最为突出,分别约65.62亿元及70.76亿元。

该公司的公告进一步显示,受惠于一线及热点二线城市的外溢效应,包括济南、南昌、佛山、漳州等二三线城市也成为中骏的热销区域,而这些城市去年的房地产市场向好,有力地弥补了一二线市场调控趋紧的空缺。

除此之外,中骏财务总监兼公司秘书李少波表示,中骏融资成本下降也是收入上涨的原因。“中骏2017年实现毛利率34%,随着一二线城市项目交房,未来毛利率仍会保持在30%。预计2018年公司净负债将保持在80%左右。”中骏最新发布的公告也显示,该公司刚取得31.7亿港元及900万美元融资,利息为香港银行同业拆息。这将使得年内融资成本进一步降低。

拿地节奏放缓?

志在千亿目标的中骏依旧持续增加土地储备。财报数据显示,截止到2017年12月31日,该集团及其合营公司及联营公司拥有土地储备总规划建筑面积约1557万平方米,该集团土地储备总规划建筑面积约970万平方米,分布于23个城市。2017年该集团及其合营公司及联营公司新增38个项目;合计地上可建面积约645万平方米,总土地成本约321.67亿元,平均土地成本约4990元/平方米。

事实上,从去年下半年开始,有细心人士已注意到,中骏拿地有放缓的趋势,对此,该公司管理层表示,并非刻意如此,而是公司要求拿地必须是底价和低价,以控制风险。在土地储备计划方面,中骏管理层表示,今后会继续在五大区域买地,重点选取潜在盈利较佳的二线城市及受一线和热点二线城市需求带动的卫星城市。据了解,2018年中骏全年买地预算约为200亿元,集中在盈利潜力较佳的二三线城市。

同时,中骏预计一线及热点二线城市地价有可能回调,中骏会抓住市场低点, 以合理成本扩充土地储备。目前,土地储备超过1500万平方米,足够未来3-4年的发展,会根据实际情况购地,拿地形式会以收并购及与其他发展商合作拍地为主。

黄朝阳表示,今年中骏可售资源将超过800亿元,如果加上今年前两个月的拿地,或超过1000亿元货值储备。但他特别表示,中骏坚持不会碰高价地。

快周转的风险

从中骏对于土地的判断上可以看出,风险控制已经被看做是中骏的另一个重要考量。不过,在刚刚举行的业绩发布会上,黄朝阳提出了今年500亿元,明年达到800亿-900亿元,2020年突破千亿的目标。按去年增长41%至332.47亿元的销售额来推算,今年中骏要达到500亿元,同比增幅至少要在50%以上。

保持50%以上的增幅,这就要求企业进一步加快周转。中骏此前销售周期标准是拿地到销售是8个月,实行跟投后,管理层为了提高利润回报率,往往可以缩短至六七个月,据说最快一个项目甚至在拿地后4个月20天就进入了销售阶段。

“过快的开发和销售周期可能也让企业产品的品质受到影响,这也是中骏需要全面考虑的。但更重要的是,要实现如此快的销售速度,对企业前期拿地绝对是个考验。一旦拿错地,陷入滞销则是企业无法承受的。尤其是一旦有高价地块被套对中等规模企业的打击不容忽视。此前业内就不乏一些中小房企投资过于激进,陷入负债率高企的泥潭,以至于错过市场快速成长期的案例。”上述接近中骏的行业人士表示。

在易居智库市场研究总监严跃进看来,中骏在上市、拿地、并购、高周转等动作都比较坚决。另外,迁移总部、进京入沪、全国布局等动作均表现出清晰的发展思路。“此类企业往往能得到资本的青睐,一旦投融资节奏踩准了,实现跨越式的增长并非不可能。但通向千亿的路上,企业又要加快扩张,又要控风险,对公司的分配资源和管理运营也将是持续的考验。”北京商报记者 董家声

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