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栏目:休闲旅行    来源:互联网    作者:许一诺    发布时间:2016-09-26 17:30

房价是许多人关怀的话题,但房贷更是关系到每个购房者的生活和经济问题,在房贷解决的过程当中更有这样或那样的问题困扰着贷款者,好比,房贷的请求流程是什么?要满足什么要求?需求什么资料?如何最省钱等等一系列问题。下头99贷小编为大家奉上房屋贷款全攻略,帮助大家在解决房贷的过程当中少走弯路。

一、房屋贷款流程

1、乞贷人到本地银行提出贷款请求;

2、将贷款请求书提交给银行,并提交贷款所需有关资料;

3、银行审核乞贷人所提交的资料;

4、资料审核通过,与乞贷人签署贷款协议;

5、乞贷人解决房屋典质登记手续;

6、贷款机构发放贷款。

二、请求资料

1、乞贷人的有用身份证、户口簿;

2、婚姻情况证实,未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调剂书或离婚证(注明仳离后未再婚);

3、已婚需提供配头的有用身份证、户口簿及结婚证;

4、乞贷人的收入证实(持续半年的工资收入证实或缴税凭证本地);

5、房产的产权证;

6、担保人(需求提供身份证、户口本、结(未)婚证等)

三、还款方法

一、等额本金

等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

长处:1、整体利息支出较低;2、在随后的时间里每个月还款额将会递减。

缺陷:前期还款累赘较重,特别是第一期还款时压力会很大。

实用人群:收入较高人士,如企业高层、金领、海归派等。

二、等额本息

等额本息还款,也称定期付息,即乞贷人每个月按相等的金额偿还贷款本息,其中每个月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

长处:1、乞贷人每个月还给银行固定还款金额;2、利息比重逐月递减。

缺陷:整体利息支出较多。

实用人群:工作收入稳固,国家企、事业单位人员等。

三、固定利率

固定利率贷款是指在贷款刻日内,不管银行利率如何更改,乞贷人都将依照合同签署的固定利率支付利息,不会缘由是利率变化而转变还款数额。

长处:1、利率风险小;2、收益稳固;3、利率不随物价或其他因素的变化而调整。

缺陷:不管银行利率如何更改,上调或是下降,乞贷人都依照固定的利率支付利息,不会随市而变。

实用人群:有固定收入,专业投资者或许商人。

四、公积金自在还款

公积金自在还款方法,是指乞贷人请求住房公积金贷款时,住房公积金管理中心在与乞贷人协商确定贷款金额、刻往后再确定贷款每期的最低还款额度,乞贷人可在不低于最低还款额度的情形下自在选择每个月的还款额度进行贷款偿还的还款方法。

长处:每个月可自在还款、灵巧便捷。

缺陷:因最低还款额通太低于正常的还款月供,所以最后一期本金支付压力较大。

实用人群:相符贷款要求的公积金缴存职工。

四、购房技能

昂贵的房价让普通的工薪阶级只能选择通过贷款来完成买房的理想,缘由是购房贷款触及到的额度比较高,作为请求人需求对购房贷款有足够的了解才能够够防止吃亏,假如恰当掌控一些购房贷款傍边的小技能是特别有帮助的。

第一、需求了解本地的政策

依据各地区的实际情形,政府关于地区房产政策的实行也是各有差别的,不管是公积金贷款、商业贷款和楼市房产政策等,都呈现出必定的地区特色,所以了解本地的房产政策是尤其关键的。有些房屋贷款有政府补助,有些房产有贷款限制等,这些都是有必要去了解的。

第二、了解楼盘的背景

许多人在看楼盘的时候大多只是看看楼盘所处的地理地位、四周环境设施、楼盘格式和询问一下价钱罢了,而常常其实不会去关注该楼盘的背景。好比该楼盘的合法性、楼盘将来的发展趋向、政府关于该地区的政策等。许多人在房产购置上头会自觉跟风,常常会缘由是占小廉价而购置了小产权房。

第三、了解开发商的诚信度

商人老是把利益放在首位,和开发商比较起来,购房人必定是处于优势的。所以购房人在选在某楼盘之前需求对该楼盘的开发商进行必定的了解,看看该开发商是不是诚信,有无不怎样好的信息反应等。

第四、确保保证金划拨安全

解决房贷都需求缴纳必定的保证金,要确保保证金的划拨是安全的。普通不建议携带现金,而是通过银行转账,能够选择电汇、转账、支票、异地存取款等多种方法进行。同时,普通情形而言,资金应当划拨到房屋所属开发企业账户,而不是售楼员等某个人账户。

五、影响房贷刻日的因素

如今,大大部分选择贷款买房的购房者,请求的贷款额度都比较高,然而房贷刻日也其实不是大家想象中那样想请求多久就能够请求多久的,那么房贷刻日会受哪些因素影响呢?

1、住房的房龄

普通情形下,一手房的房贷刻日为:房龄+还款年限≤40年;二手房的房贷年限为:房龄+还款年限≤35年。也就是说,住房的房龄越长,房贷刻日越短。需求了解的是,二手房房龄若超出20年,不简单取得贷款,有的银行会要求提升首付比例,有的银行直接不予受理。

2、乞贷人的年纪

有的银行规定房贷刻日为:乞贷人年纪+还款年限≤70年;而有的银行则规定,房贷刻日与乞贷人年纪之和不能够多于65年。也就是说,乞贷人的年纪越大,房贷刻日越短。普通来说,超出65周岁的乞贷人,是不能够请求住房房贷的。

3、乞贷人的还款能力

乞贷人的工作或许经营,和收入是不是稳固,有无另外的的资产。乞贷人如有稳固的收入起源,又必定的经济基础,那么,银行以为其经济能力较好,具有定期还贷款本息的能力。单从这个方面来说,批复20年以上的房贷刻日,都是比较简单的。

许多人以为:还款能力越强,更简单取得长久贷款。但事实与之相反,假如乞贷人收入较高,且有稳固的工作,银行会主动建议其选择短时间限贷款;假如乞贷人收入不是很高,还款能力不强,银行会赋予长久限贷款减轻其还款压力,这也是保证贷款顺利回收的一种办法。

4、信誉记载

请求住房贷款时,银行首先会检查乞贷人的个人征信报告。若报告显示个人信誉记载优越,那么乞贷人取得的贷款刻日较长;反之,若近期内有超期还款记载出现,乞贷人取得的贷款刻日较短,缘由是在这类情形下,银行以为你的还款意愿不强,为了控制风险,不会赋予长久限贷款。

六、住房贷款分类

1、住房贷款

个人住房贷款是指银行向乞贷人发放的用于购置自用普通住房的贷款。乞贷人请求个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款主要有拜托贷款、自营贷款和组合贷款三种。拜托贷款

个人住房拜托贷款指银行依据住房公积金管理部门的拜托,以住房公积金存款为资金起源,按规定的要求向购置普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。

2、自营贷款

个人住房自营贷款是以银行信贷资金为起源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款,各银行的贷款名称也不一样,建设银行称为个人住房贷款,工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。

3、组合贷款

个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为起源向同一乞贷人发放的用于购置自用普通住房的贷款,是个人住房拜托贷款和自营贷款的组合。另外,还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

A、房贷还款方法:等额本金、等额本息、双周供等;

B、贷款额度:在通过银行审核后,能够贷款房产值的8成。

C、房贷首付:首套房按揭贷款需求首付3成,二套房需求首付5成。

D、贷款年限:一手房贷款年限为30年,二手房是20年,同时贷款年限加上请求人年纪不得超出70周岁。

E、贷款利率:首套房贷款基准利率5年期以上是6.55%,二套房贷款利率在基准利率上上浮1.1倍,即7.26%。

七、节俭房贷的技能

技能一:房贷跳槽

房贷跳槽就是“转按揭”,是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行解决贷款。假如你如今所在的银行不能够给你7折房贷利率优惠,就完万能够房贷跳槽,寻觅最实惠的银行。

如今大部分股份制小银举动积极争取客户,更加愿意担保,转按揭会存在一些不可防止的费用,包含担保费、评价费、典质费、公证费等,可是有些银举动了吸引客户,特地推出“低本钱转按”服务,好比能够免掉“担保费”这项最大头的费用,其他剩下的费用也许千元不到。

技能二:按月调息

因为固定利率推出时髦处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只需央行加一次息,它的优势就立刻呈现出来。然而一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。所以,在如今降息趋向下,市民之前若选择的是房贷固定利率,那就赶忙转为浮动利率才划算。可是,需求提示大家的是,“固定”改“浮动”需求支付必定命额的违约金。(推举浏览:商业贷款购房全攻略)

部分银行推出了“按月调息”方法,如今利率处于下降通道,客户如选择“按月调息”,则可在次月享用利率下调的优惠。

技能三:公积金转账还贷

请求购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延伸贷款年限,在享用低利率利益的同时,最洪水高山下降每个月公积金的还款额;最洪水高山缩短商业贷款年限,在家庭经济可蒙受范围内尽量提升每个月商业贷款的还款额。这样,月还款额的构造中就会出现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵没收积金月供后,余额就能够抵充商业性贷款,这样节俭的利息就很可观。

技能四:双周供省利息

每个月依然偿还相同数额的房贷,然而因为“双周供”缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的就是贷款的本金削减得更快,也就意味着在全部还款期内所清偿的贷款利息,将远远小于按月还款时清偿的贷款利息,本金削减速度加速。所以,还款的周期被缩短,同时也节俭了乞贷人的总支出。

贷款人每个月向银行还款的日期就将陆续提早,一年下来就要多还一个月的贷款,会增加每个月资金不裕如的贷款人的压力。所以关于工作稳固,收入稳固的人,选择双周供还是很适合的。

技能五:提早还贷缩短时间限

理财人士表示,提早还贷之前要算好账,缘由是不是一切的提早还贷都能省钱。好比,还贷年限已经超出一半,月还款额中本金大于利息,那么提早还款的意义就不大。

另外,部分提早还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款刻日,而不是削减每个月还款额。缘由是,银行收取利息主如果依照贷款金额占领银行的时间成原来计算的,所以选择缩短贷款刻日便能够有用削减利息的支出。假设贷款刻日缩短后正好能归入更低利率的刻日档次,省息的成效就更显著了。而且,在降息过程当中,常常短时间贷款利率下降的幅度更大。

八、解决房贷的留意事项

在买房时,全款买房关于普通的上班族来说是一件很不现实的事情,所以许多人都选择请求解决房屋按揭贷款。可是大家解决房贷的时候必定要留意以下这些细节,许多人都不是很了解。

1、确定好贷款额度

尽管住房按揭贷款额度最高可达房产评价值的70%,然而乞贷人必定要依据自己的经济情形确定好贷款额度,切勿自觉申贷,免得负债太高给自己的生活带来麻烦,同时也要对自己将来的收入做一下猜测。

2、贷前打算好贷款资料

在贷款前,乞贷人最好把贷款所需材料打算好,免得因资料不齐全被拒贷。据了解,请求住房按揭贷款的购房者,普通需求提交以下资料:

a、身份证实:本人有用身份证实、护照等等;

b、栖身证实:房产证/房屋租赁合一致等;

c、收入证实:银行代发工资流水/个人缴税证实等等;

d、工作证实:单位开具的工作证实(需加盖公章)/劳动合一致等;

e、婚姻证实:已婚人士提供结婚证,未婚人士提供单身证实;

f、银行要求提供的其他资料。

3、选对贷款机构

因为不一样银行在贷款要求、贷款利率上的实施标准不一样,所以乞贷人选择贷款行时,必定要多找几家银行进行比较,看看哪家银行与本身要求最为配套,再着手解决贷款事宜。

4、按时足额还款

为防止罚息和因超期还款留下不良的信誉记载,成功获贷的乞贷人必定要记得按时足额还款。如有提早还款计划的乞贷人,在还款前必定要了解明白还款事宜,免得增加还款本钱。

5、妥当保管房贷合同

贷合同是具有法律效力的,为了防止产生纠纷,乞贷人应妥当保管,切勿随便抛弃。

6、贷款结清后勿忘消除典质

当乞贷人结清房贷后,必定不要忘了携带有关证实材料(如本人有用身份证实、贷款合同、贷款结清凭证等),到原典质登记部门解决消除典质手续,只有办完此项手续后,房子才真正属于你。

九、住房公积金贷款与个人住房贷款的差别

什么是公积金贷款?

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享用的贷款,国家规定,凡是缴存公积金的职工都可按公积金贷款的有关规定请求公积金贷款。

什么是个人住房贷款?

个人住房贷款是指银行向乞贷人发放的用于购置自用普通住房的贷款。乞贷人请求个人住房贷款时必须提供担保。如今,个人住房贷款主要有拜托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

公积金贷款与个人住房贷款的差别:

1、承当风险的主体不一样公积金个人住房贷款由政府设立的住房置业担保机构提供担保,商业银行自己不承当贷款风险;自营性个人住房贷款是商业银行利用自在信贷资金发放的住房贷款,商业银行自己承当贷款风险。

2、资金起源不一样公积金个人住房贷款的资金来自于公积金管理部门归集的住房公积金;商业银行的自营性个人住房贷款起源于银行自有的信贷资金。

3、贷款对象不一样公积金个人住房贷款的对象是住房公积金缴存人;商业银行自营性住房贷款的对象是相符商业银行自营性个人住房贷款要求的、具有彻底民事举动能力的自然人。

4、贷款利率不一样公积金个人住房贷款的利率比自营性个人住房贷款的利率低。

5、审批主体不一样公积金个人住房贷款的请求由个地方公积金管理中心负责审批;自营性个人住房贷款有商业银行自己审批。

十、请求“商转公”的要求

1、“商转公”要满足原商业贷款未还清,和银行商定的提早还款要求。履商定了还款一年以上方可提早还贷、应提早一个月向银行请求,和有关罚息或手续费要求。

2、还要相符公积金贷款要求,如持续缴存时间达到要求规定,住房公积金贷款额度不超出最高限额等。

3、信誉记载要相符请求要求

通常情形下,"商转公"请求人具有稳固的经济收入,具有偿还贷款的能力。乞贷人及其配头在中国人民银行个人信誉信息基础数据库中的个人信誉报告,最高超期不超出3期。

十一、个人二手住房贷款

个人二手住房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记、再次上市进行交易的住房。他是相比较开发商手里首次出售的一手住房而言的,在房地产三级市场进行交易。二手住房不是“第二手”购置的住房。不顾通过量少手,只需再次进入流畅领域的住房均称为二手住房。

个人二手住房贷款,是指银行向相符要求的自然人发放的,用于其购置二手住房切通常以所购房屋作为典质物而发放的贷款。

十二、二手房贷款需求满足的要求

1、贷款人必须是彻底民事举动能力的自然人,年纪在18(含)-65周岁(含)之间;

2、贷款人须拥有合法有用的身份证实(住户身份证、户口簿或其他有用身份证实)及婚姻情况证实;

3、拥有优越的信誉记载和还款意愿;

4、稳固的收入起源和按时足额偿迁贷款本息的能力;

5、贷款人须拥有支付所购房屋首付款的能力;

6、贷款人须拥有所购住房的合同书;

7、贷款人须拥有贷款机构承认的有用担保;

8、房屋产权共有的,必须有房屋产权共有人出具同意转让的证实;

9、满足银行及金融机构规定的其他要求。

十三、二手房贷款的基本要求

1、必须取得房屋产权

请求贷款的二手房必须有房产证和国有土地应用证,否则不能够请求贷款。

2、房龄不能够过大

请求贷款的二手房,其房龄最好在二十年之内,否则贷款难获批。

3、贷款刻日要合理

依照大大部分银行的规定,二手房贷款刻日必须满足这两个要求:

a、贷款刻日+乞贷人实际年纪≤65周岁

b、房龄+贷款刻日≤30年

十四、二手房贷解决流程

解决购房贷款是众多购房者需求面临的购房程序之一。大大部分购房者因对贷款知识了解少,所以在办贷款时浪费了时间。

第一步:购置产权明了的房屋,选择一家可解决按揭贷款业务的房产交易代理机构负责代做事宜。

第二步:生意两边须提供有关资料。其中,购房人(贷款人)须提供的资料有:户口簿、身份证、学历证实、婚姻情况证实、生意两边签署的购房协议书、夫妻收入证实(单位收入证实),有选择性地提供包含存款证实、有价证券在内的其他财产证实,夫妻两边一寸近照各两张;售房人须提供的资料有:身份证、户口簿、婚姻情况证实、夫妻两边同意出售证实、所售房屋的产权证实及上市同意证实。

第三步:去银行指定的状师事务所,填写二手房按揭请求表,由状师把一切证实资料交送银行进行贷款审批,交纳所购房屋价值4%。的状师费。

第四步:银行在15个工作日内完成贷款审批工作,好像意放贷就发贷款许诺书。

第五步:生意两边到房屋所在的房地局房地产交易管理部门,解决房屋产权过户手续。

第六步:领到卖契后,送交银行,银行划拨款项。

第七步:到房地局解决房屋典质登记,乞贷人按月还款付息。

十五、影响二手房贷款额度的因素

如今,请求二手房贷款的人愈来愈多。可是,在请求二手房贷款时,最后的贷款额度却其实不是那么理想,影响二手房贷款额度的因素有哪些呢?

1、房龄

普通来说,银行审批二手房贷款时,会观察房屋的房龄,二手房房龄不能够超出二十年,假如房龄太大,贷款额度会遭到影响,缘由是这时候的房子升值空间不大,变现能力也差。银举动了保证贷款的顺利回收,不太愿意予以高额度贷款。

2、房屋产权

请求贷款的二手房,需求有房产证和国有土地应用证,且产权明了,能上市进行交易,否则没办法获贷,取得大额度贷款更不也许。

3、个人资质情形

银行除过会观察二手房的情形,还会对乞贷人的资质情形进行审核,若乞贷人没有优越的信誉记载,或是不具有按时足额还款的能力,都将被拒贷,假如有也许获贷,取得的贷款额度也不高。

4、还款能力

不顾是请求哪类贷款,银行都审查乞贷人的还款能力,假如工作不稳固、月收入较低,不只贷款额度会受影响,而且很有也许被拒贷。

5、贷款机构

缘由是各商业银行的要求不大一样,做事作风也不一样,所以想取得高额度贷款,选择贷款行时就应有足够的耐心去“货比三家”,最后选择最适合的贷款机构。

十六、一手房与二手房的差别

1、地理地位不一样

二手房缘由是时间长,年代长远,大多是城市的中心肠带,集中于城区特别成熟的地段,周边的配套办法比较齐全,交通也许拥堵,然而出行非常方便。新房则不一样,缘由是城区建筑的饱和度比较高,新房逐步向郊区扩建,所以新房出乎城市边缘地段的比较多,这类房子的特色是房源较新,房屋面积比较大,但地理地位偏僻,会给购房人上下班和生活出行等方面带来麻烦。

2、购房后房产证有差别

二手房属于已经通过了生意的商品,购置者过户以后便可拿到房产证,在购房方面有保证。对比于二手房,新房是不能够够立刻拿到房产证的,缘由是许多新房都是没有彻底完工的期房,消费者拿到手的只是房屋的图纸。即就是现房,消费者拿到手的也只有钥匙,房产证需求等段时间集中解决。

3、贷款银行的选择有差别

二手房贷款在银行的选择上头比较普遍,普通来说,二手房大部分都是通过中介公司交易,中介或担保机构都拥有较为专业的贷款人员,可针对不一样购房人的详细情形,对贷款银行进行迅速而精确的定位,设计出更为适合的贷款方案。新房常常是开发商和制定的银行协作实行有关房贷产品,消费者普通没有自主选择的权利。

4、发放贷款的速度不一样

二手房贷款则否则,依据规定,银行见他项权利证便可放款,普通来说,购房人资料齐全的情形下,通过银行的面签和批贷,放款周期最快只需求7-10个工作日。新房这个时间是确定没办法发放贷款的,目前房贷政策愈来愈严厉,房贷压缩让放贷的时间愈来愈长,一手房贷款,从乞贷人与开发商签约后,银行安排面签到审核乞贷人贷款资质、批贷、放款最快也需求半个月到1个月左右的时间。

5、贷款方法选择不一样

二手房的贷款方法比较灵巧,买房人能够依据自己本身的情形选择适合自己的贷款方法。若正常缴纳公积金的购房人,能够在买房时选用公积金贷款。新房贷款缘由是公积金贷款的审批流程比较多,贷款发放比较慢,所以开放商大多不爱好公积金贷款,希望购房者选择商业贷款。

十七、七大银行提早还贷的要求

1、建设银行

2015年建设银行的有关文件表示,提早还房贷的还款额最少超出1万元,而且今年只能解决1次提早还房贷。

2、招商银行

2015年招商银行的有关文件表示,请求提早还房贷需求写书面的提早还房贷请求,而且由招商银行的有关人员审批通事后才能够解决提早还房贷,同时提早还房贷请求的审批时间为1周左右。

3、工商银行

2015年工商银行的有关文件表示,今年最多只能解决一次提早还房贷,能够采用一次性还款、月供不变还款年数削减和年数不变月供削减3种方法还款。

4、农业银行

2015年农业银行的有关文件表示,提早还房贷只能采用一次性提早还款的方法,清偿剩余的一切房贷,而且不收取违约金。

5、中国银行

2015年中国银行的有关文件表示,提早还房贷需求进行提早预定,普通需求提早一个月预定提早还房贷,且今年一共能够解决两次提早还房贷。

6、中信银行

2015年中信银行的有关文件表示,提早还房贷需求提早一个月进行预定,今年能够解决两次提早还房贷,而且每次提早还房贷的额度需超出1万元。

7、光大银行

2015年广大银行的有关文件表示,请求房贷慢1年后,每年能够解决一次提早还房贷,而且不收取违约金,每次提早还房贷的还款金额需大于1万元。

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